賃貸住宅経営 【徹底比較！資産活用の決断ポイント】

賃貸住宅の管理方法、選択する際のポイントは？
一般管理 vs 一括借り上げ

【一般管理】
賃貸物件の管理業務の一部を、不動産会社や賃貸管理会社に委託して賃貸経営を行います。管理業務は入居者対応、建物の補修・点検などさまざまですが、対応範囲は賃貸管理会社により異なるので確認が必要です。
委託範囲にもよりますが、費用の目安は一般的に賃料の5％程度と言われており、委託する業務も柔軟に相談できます。賃貸管理会社とのやりとりは発生しますが、基本的な管理はお任せすることが可能です。
賃料の設定などは一般的に不動産会社や賃貸管理会社と相談しますが、基本的に決定権はオーナーさまにあり、敷金／礼金／更新料もオーナーさまに入金されます（契約により変動）。賃貸住宅経営の主体は、オーナーさまにあると言えるでしょう。
ただし、入居者斡旋や賃貸借契約は、別途オーナーさまが仲介会社などに依頼しなければなりません。

【一括借り上げ(マスターリース)】
転賃を前提に、不動産会社がオーナーさまから賃貸物件を一棟、一括で借り上げる賃貸借契約を締結（リマスターリース）します。不動産会社は、借り上げた賃貸物件の居室を入居者に又貸し（サブリース）します。手数料は賃料の10～20％程度と言われており、敷金／礼金／更新料は、不動産会社に入金されます。不動産会社やプランによって契約更新の期間などは違います。管理業務だけでなく、賃料の設定など、賃貸経営のすべてをプロに任せられるため、手間はかかりませんが、毎月の手数料に加え、建物にまつわる費用（原状回復費や大規模修繕費など）はオーナーさまが負担することが一般的です。
「一括借り上げ」には、空室数に関わらず一定の収益を得られる「賃料保証型」と、入居率により得られる収益が変動する「パススルー型」のふたつがありますが、この記事では、「一括借り上げ＝賃料保証型」とします。