土地活用 【徹底比較！資産活用の決断ポイント】

広い土地の活用は
「一体利用」と「分割利用」のどちらが良い？

「一体利用」と「分割利用」は、どちらが良いかは一概には決められません。その土地の立地や形状、相続人の数、将来の売却や転用の可能性といった事情によりベストな選択肢は異なってきます。
例えば、その広い土地が中心市街地にある場合、建蔽率や容積率を最大限に利用し、建物の大型化、収益性の拡大をしやすいことから、一体利用が適していることが多いです。一方で、広い土地が駅から離れた場所にある場合、ガレージ付き賃貸住宅など差別化しやすい計画や福祉施設、まちづくりとしての活用など、選択肢は様々です。

広い土地に建物を建築する場合、大きな1棟の建物を建てる「一体利用」と敷地を2つ以上に分けて2棟以上の建物を建てる「分割利用」の2つのケースが考えられます。
一般的に収益性に関しては、一棟の建物を建てる一体利用の方が高くなる傾向があります。理由としては、一体利用の方が敷地の建蔽率や容積率を最大限に活用できるため、建物を大きく建築できるケースが多いからです。例えば、住宅の賃料は高層階ほど高いため、高層建築物となる一体利用は収入を増やしやすいといえます。
一方で、分割利用では有効敷地が減る可能性もあります。一例として建築基準法では、建物を建てるには原則として敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接道しなければならない、接道義務という規制があります。土地の状況によっては、分割利用をすると敷地の奥側は接道義務を満たさず、建物を建てられないことがあります。このような場合、敷地内に新たに道路を作ることになり、その道路の部分は建物を建てられないため敷地を効率よく利用できません。その結果、一体利用よりも賃貸面積が減り、分割利用の方が収入は低くなります。

相続後の遺産の分割のしやすさは、文字通り分割利用の方に軍配が上がります。例えば、相続人が2人いる場合、広い敷地に2棟の賃貸住宅を建てれば、相続人の人数に合わせて、必要な分割形式を考えられます。
相続対策には、節税対策と納税対策、分割対策の3つが必要とされています。節税対策とは相続税そのものを節税する対策のことです。賃貸住宅などを建てることにより節税対策はできます。納税対策とは納税用の現金を用意しておく対策のことです。相続財産の中に納税用の現金も残しておくといったことが対策となります。分割対策とは、相続人の間で遺産を分けやすくする対策のことです。たとえ節税対策と納税対策ができていたとしても、分割対策ができていないと相続後、揉めてしまう可能性があります。所有権の持ち分で分けるという方法もありますが、実際には管理をする手間が不可分なため不公平感が生まれやすく、問題が起こる可能性もあります。そのため、分割利用を選択してあらかじめ遺産を分けやすい形にしておくことが理想です。

コストに関しては、設計にもよりますが分割利用の方が安くなる傾向があります。
例えば、一体利用の場合、広い敷地では大きな賃貸マンションを建てることが考えられます。高層建築物は、延床面積を大きく取れますが、強度を保つ必要性など、より厳しい建築規制をクリアする必要があり、建築費は高くなりがちです。
一方で、分割利用の場合、各棟ごとに「主要出入口」や「避難経路」などの基準法等をクリアする必要があるため、空地が生まれやすくなります。そのため、全体利用と比べると建物がコンパクトになりやすいので建築費も抑えられる傾向にあります。
一体利用の1棟の高層建築物のコストが高いと感じたら、分割利用で複数棟の低層建築物も検討してみることも選択のひとつです。

一体利用と分割利用では、将来的な売却や転用のしやすさにも違いがあります。一体利用は規模が大きいため、売却したときの総額は高いです。しかしながら、大型の土地を求める買主に限定されてしまい、売却までに時間がかかる懸念があります。分割利用の場合は、各棟・各敷地ごとに売却が可能です。さらに、各棟・各敷地ごとの売却時期の調整も可能です。そのため、何らかの事情で現金が必要になった場合に1区画のみ売却する、各棟を複数の買主に売却するなど、さまざまな対応が可能になります。
転用に関しては、賃貸住宅を取り壊す場合には全ての住居を空室にしなければならないことで違いが生まれます。一体利用は戸数が多く、立ち退きに多くの時間と労力を必要とします。それに対して、分割利用はそれぞれの物件の戸数が少ないことから、棟単位で立ち退きが完了すれば解体に着手できるなどメリットがあります。立ち退きの労力を考慮すると、分割利用の方が将来的に転用しやすいといえます。

最初は、一体利用と分割利用の2つを見ることで、メリット・デメリットを具体的に把握することができますが、比較検討する上では、お客さまの事情や相続対策などの「目的」を達成する計画であることが重要です。その上で市場動向や需要の見直し、客観的データと資金計画などを含めた総合的な判断をすることをおすすめします。