賃貸住宅経営

賃貸住宅経営でどれくらいの収益が得られるのか？キャッシュフローや自己資金の考え方

所得階級別の申告者数の割合は、上記のとおりです。半数近くの人が、年間300万円超1千万円以下の不動産所得を得ていることがわかります。（「不動産所得」には、土地や建物以外にも、船舶や航空機などの貸付けで得た場合も含まれます）

では「賃貸住宅経営では所得だけを気にしていればいいのか？」というと、そうとは限りません。所得は、会計上の収入や必要経費も含めて算出されるため、所得がプラスであっても「手元に残る金額」がマイナスになってしまうこともあり得るのです。

実際にはお金が出ていくにもかかわらず、所得を計算するうえでは経費にならないものもあります。ローンの返済は、利息分は経費になるものの元本は経費になりません。また、所得がプラスになった場合に課される所得税や住民税も経費として計上できません。

▼例
　収入　　　：500万円
　経費　　　：150万円
　ローン返済：350万円（内元本200万円・利息150万円）

たとえば、1年間の収支が上記のようになった場合、収入から経費を除いた利益と借入返済は同額なので、手元に残るお金はゼロです。しかし、元本返済は経費として計上できないため、所得上は200万円のプラスとなり、この200万円には所得税や住民税が課せられます。

ただし、上記の例では「減価償却費」が考慮されていません。減価償却とは、建物など長く利益をもたらす資産を購入した際に、その取得価額について一定期間にわたり分割し、「費用」として経費計上する会計上の処理。つまり、実際にはかかっていない費用が、経費として計上できるのです。

このように、計上できないながらも実際には出ていくお金、あるいは計上はできても実際には支払っていないお金を加味し、手元に残る金額を表したものが「キャッシュフロー」です。賃貸住宅経営では、収益や所得だけでなく「キャッシュフロー＝手元に残る金額」がいくらになるか想定したうえで資金計画および物件選びをすることが大切です。

一方で、キャッシュフローは次のように計算します。

キャッシュフロー＝収入−（運営経費+元本返済+税金）

所得との違いは、元本返済と税金が加味されている点です。また「経費」が、減価償却費を含めない「運営経費」である点も異なります。これは、減価償却費が会計上の経費であり、実際に出ていくお金ではないからです。

それでは、下記の簡易シミュレーションから「収益」「所得」「キャッシュフロー」の違いを見ていきましょう。

▼シミュレーション条件
　物件価格：5,000万円（うち借入額3,340万円）
　ローン条件：金利2%・21年返済
　構造：木造 　築年数：1年
　建物面積：300㎡
　年間収入：300万円
　運営経費：87万円
　減価償却費：238万円
　ローン返済額：196万円（うち元本130万円・利息66万円）

このように、所得がマイナスであってもキャッシュフローがプラスになることは往々にして起こります。逆に、会計上は黒字経営ができていても、キャッシュフローが悪化してしまうこともあります。

賃貸住宅経営においてキャッシュフローが重要な理由は、一定の手元資金が不可欠であるからです。たとえば、空室になったときのローン返済に充てる費用や修繕費用の頭金、所得税や住民税の納税などは、手元資金から捻出しなければなりません。金利上昇リスクや自然災害リスクに備えるためにも、手元資金は重要だといえるでしょう。また、キャッシュフローが高い物件は評価も高くなります。買主の融資もつきやすく、経営状況も良好と判断されるため、売却時にも高値で売れることに期待できます。

さて、キャッシュフローの重要性をご理解いただいたところで、続いて次章では賃貸住宅経営を始めるための初期投資の目安をご紹介します。

2023年1月の中古アパートの平均価格は、8,037万円でした。築年数の平均は、21.4年です。コロナ禍になって以降、中古物件の価格は高騰しており、それに伴って利回りは下落傾向にあります。加えて、中古住宅の取得には、次のような諸費用がかかります。

一方、国土交通省によれば、東京都における2022年のプレハブ建築の貸家の建築工事費の坪単価平均は約103.3万円。 新築の場合は建築工事費の2割ほどの付帯工事費がかかるため、80坪の木造アパートなら建築費の目安は１億円ほどと考えられます。新築物件取得時の諸費用は、以下の通りです。

中古物件と新築物件に共通することですが、エリアや構造、住宅性能などによって取得費用は大きく異なります。また、諸費用も金融機関などによって変わってきます。ここでご紹介した費用は、1つの目安として認識しておきましょう。