賃貸住宅経営 【数字で見る土地活用】

人口減少と賃貸住宅の需要

賃貸住宅の経営を考える上で、重要な指標になるのは、人口よりも世帯の数値です。住居の数は、核家族化が進む現代において、基本的に1世帯1戸必要となる計算です。つまり、世帯の数だけ住居も必要となり、その結果、賃貸住宅の需要も見込めるからです。
日本の人口は減り続けていますが、世帯数の現況や将来予測はどのようになっているのか、次から見ていきましょう。

国土審議会政策部会長期展望委員会が平成23年2月21日に発表した『「国土の長期展望」中間とりまとめ 概要』（表1）は、1980年から2050年までの世帯数の推移を展望した数値です。2008年をピークに人口が減少している日本ですが、これを見ると世帯数は2020年代まで増加し続けているのがわかります。そして、今後は世帯数も減少に転じますが、そのペースは人口減少のスピードよりも遅くなるであろうと想定されています。
その理由のひとつが、1人暮らしの「単独世帯」の増加です。

単独世帯の数は、2020年の1733世帯から増加し続け、2050年には約1786万世帯と、全世帯数の約半数に迫る見通しです。
その他の世帯構成を見ると、「夫婦のみ」は1004万世帯から779万世帯に、「夫婦と子」は1239万世帯から745万世帯に、「ひとり親と子」は501万世帯から440万世帯に、「その他」は565万世帯から455万世帯にそれぞれ減少する予想です。
人口が減少しているのに単独世帯数が増えている要因は、ライフスタイルの変化が考えられます。高齢化や晩婚化、生涯未婚率の高まり、離婚、これらのいずれもが単独世帯の増加につながります。

国土交通省の『住宅の所有関係・建て方による分類（平成20年度）』によると、単独世帯は他世帯に比べて借家の割合が高くなっています。単独世帯が増加する状況は、それだけ賃貸住宅の需要が続くことを意味しています。
一方で、「夫婦のみ」や「夫婦と子」世帯の住まいへの考え方も変わってきています。国土交通省による『令和5年度土地問題に関する国民の意識調査』の「所有と賃貸の志向」データによると、「借家（賃貸住宅）で構わない、又は借家（賃貸住宅）が望ましい」と回答する人が、年々増加しています。今までは子供が生まれるタイミングで購入を検討していた一次取得層が、土地代や建築費の高騰で家の購入を先延ばしにし、子育てを賃貸住宅で行うケースが増えていることも理由のひとつと考えられます。総務省統計局が発表している「住宅・土地統計調査」をもとに、1988年と2023年の世代別の数値を比較しても明らかです（表2）。
賃貸住宅利用の割合が高い「単独世帯」、そして家の購入を後ろに倒し始めた「夫婦のみ」や「夫婦と子」世帯。ライフコースの多様化により、今までは少数派だった賃貸住宅形態のニーズが拡大しているようです。

人口は減少し続けており、賃貸需要の根源である世帯数については、大都市圏において増加しておりしばらく安定した需要が見込まれるものの、全体では2020年以降で緩やかな減少に転じています。従来通りの賃貸住宅の提供ではいずれ入居者に選ばれなくなり、空室となるリスクは高まります。しかし、変化するニーズをしっかりと形にすることで、そのリスクを最小化することは出来るはずです。特に近年ではライフコースの多様化による、単独世帯や新婚層・ファミリー層の賃貸住宅ニーズの変化が顕著です。
居住者の立場から見て、選択肢の幅を広げてくれるような、＂あえて賃貸住宅を選びたくなる＂物件は非常に魅力的に映るはずです。必要に応じて管理会社やプロの意見を参考にしながら、選ばれる賃貸住宅を提供していきましょう。