賃貸住宅経営 【徹底比較！資産活用の決断ポイント】

賃貸住宅の管理方法、選択する際のポイントは？
一般管理 vs 一括借り上げ

賃貸住宅経営の管理方法として、「一般管理」と「一括借り上げ」、どちらを採用するのが良いのでしょうか。まずは、それぞれの特徴を正しく理解しておきましょう（表）。

【一般管理】
賃貸物件の管理業務の一部を、不動産会社や賃貸管理会社に委託して賃貸経営を行います。管理業務は入居者対応、建物の補修・点検などさまざまですが、対応範囲は賃貸管理会社により異なるので確認が必要です。
委託範囲にもよりますが、費用の目安は一般的に賃料の5％程度と言われており、委託する業務も柔軟に相談できます。賃貸管理会社とのやりとりは発生しますが、基本的な管理はお任せすることが可能です。
賃料の設定などは一般的に不動産会社や賃貸管理会社と相談しますが、基本的に決定権はオーナーさまにあり、敷金／礼金／更新料もオーナーさまに入金されます（契約により変動）。賃貸住宅経営の主体は、オーナーさまにあると言えるでしょう。
ただし、入居者斡旋や賃貸借契約は、別途オーナーさまが仲介会社などに依頼しなければなりません。

【一括借り上げ(マスターリース)】
転賃を前提に、不動産会社がオーナーさまから賃貸物件を一棟、一括で借り上げる賃貸借契約を締結（リマスターリース）します。不動産会社は、借り上げた賃貸物件の居室を入居者に又貸し（サブリース）します。手数料は賃料の10～20％程度と言われており、敷金／礼金／更新料は、不動産会社に入金されます。不動産会社やプランによって契約更新の期間などは違います。管理業務だけでなく、賃料の設定など、賃貸経営のすべてをプロに任せられるため、手間はかかりませんが、毎月の手数料に加え、建物にまつわる費用（原状回復費や大規模修繕費など）はオーナーさまが負担することが一般的です。
「一括借り上げ」には、空室数に関わらず一定の収益を得られる「賃料保証型」と、入居率により得られる収益が変動する「パススルー型」のふたつがありますが、この記事では、「一括借り上げ＝賃料保証型」とします。

　「一般管理」と「一括借り上げ」には、当然、どちらにもメリット／デメリットがあります。

【一般管理】
賃貸住宅経営の収益を大きく獲得できる可能性があるのが、一般管理のいちばんのメリットです。入居率に応じた収益を得ることができます。
不動産会社や賃貸管理会社への委託業務も柔軟に相談でき、収益やコストの調整もしやすいでしょう。仮にキャッシュフローの改善が必要になった場合も、柔軟に対応できます。
その反面、空室リスクからは逃れられないのはデメリットです。入居者を途切れさせない工夫など、収益を確保するための対策は不可欠。
賃料の設定や競合との差別化など、不動産会社や賃貸管理会社と相談しながら賃貸住宅経営を行うため、ある程度の時間を捻出する必要もありますが、その分、賃貸住宅経営を行っている実感や、やりがいを得られます。

【一括借り上げ(マスターリース)】
本業があるため賃貸住宅経営に割く時間がない、所有する賃貸物件が複数あったり、遠方にある場合に活用しやすいのが、不動産のプロにすべてをお任せできる一括借り上げ（マスターリース）です。空室や家賃滞納の有無などに関わらず、一定の収益を得ることができるため、収益より安定性を求める場合も良いでしょう。
ただし、家賃設定などは不動産会社が主導する、オーナーさまからは正当な理由がないと契約解除ができないというデメリットもあります。
とは言え、空室対策をはじめとした、賃貸住宅経営の多くを任せられるため、心理的・時間的な余裕を持つことができます。

それぞれのメリット／デメリットを比べてみると、大きく違うのは「収益」と「やりがいや心理的負担」ではないでしょうか。
自身の対応範囲や賃料の設定で収益を柔軟に調整できる「一般管理」と、家賃に対する支払い率は下がるが、安定した収益性を保ち、仕事や趣味など他のことに集中できる「一括借り上げ」。
どちらの管理方法を選択するかは、オーナーさまが賃貸住宅経営に求めるもの、自身のライフスタイルにより変わってくるでしょう。

賃貸住宅経営は、短期間で終了するものではありません。管理方法に関わらず、大切なのは、入居者を途切れさせない、選ばれる賃貸物件であり続けることです。そのためには、「設定した賃料に見合う賃貸住宅であるか」「近隣の競合に負けない魅力を保ち続けられるか」が重要。長きにわたって収益を得るために、新築時はもちろん、定期的にさまざまな視点から精査するようにしましょう。