賃貸住宅以外 特集

高齢者向けの土地活用

超高齢化が進む日本。政府の2024年度版・高齢社会白書によると、総人口に占める65歳以上人口の割合（高齢化率）は29.1％、75歳以上人口は2008万人となり、総人口に占める割合は16.1％となっています。2070年には約2.6人に1人が65歳以上、約4人に1人が75歳以上になると推計されています。
このような現状の中、高齢者向けの住宅や施設は不足しており、待機している高齢者も少なくありません。例えば特別養護老人ホームに関しては、2022年の厚生労働省の発表によると、約27.5万人が待機しているとあります。
高齢者のための住まいは、高齢者の自立レベルによって、特別養護老人ホームや有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅などさまざまですが、どの住宅に関しても不足しているのが現状なのです。
国も補助金や税制優遇などにより、整備を進めています。しかし、それだけでは足りません。いま求められているのは、高齢者向けの住宅や施設のために、不動産を提供していただけるオーナーさまではないでしょうか。
社会に貢献するために土地を活かす。そんな発想を持たれているオーナーさまも増えています。

高齢者向けの土地活用にはさまざまなものがあります。
サービス付き高齢者向け住宅は、安否確認と生活相談サービスを受けることができる高齢者向けの賃貸住宅です。
有料老人ホームは、食事サービス、家事援助、介護サービス、健康管理のいずれかのサービスを利用でき、高齢者が心身の健康を維持しながら生活できるように配慮された「住まい」のことです。
日帰りで介護や生活機能訓練を行う施設がデイサービスです。
グループホームは、認知症の高齢者が専門スタッフの援助を受けつつ5人から9人のユニットで共同生活する介護福祉施設です。家庭的な雰囲気の中で、症状の進行を遅らせて、できる限り自立した生活が送れるようになることを目指します。
その他に、訪問サービス、宿泊サービスが受けられる小規模多機能ホームなどがあります。
下の表では、それぞれの事業に必要とされる土地の広さの目安をあげておりますので、活用を考える際の参考にしてください。

高齢者向け住宅や介護施設は、今後さらに増え続ける高齢者人口や不足している介護ケア環境などを見ても、長期的な需要が見込める市場のため、安定経営が見込めます。
デメリットとしては、もし事業者が撤退してしまった場合、建物を違う用途に使うことがむずかしいということがあげられます。
信頼できるパートナーを見つけ、綿密に計画を立てることが必要です

所有する土地を高齢者向けに活用しようとする場合、一般的には、オーナーさまが建物を建てて事業者に貸すオーダーリース方式（建て貸し方式）がよく行われる方法です。
まず運営事業者を選定し、打合せをしながらどのような建物が市場に適しているのか決定します。
運営事業者に一括借上げしてもらうので、経営のノウハウを持つ必要がないこと、入居者の募集からクレーム対応までオーナーさまの負担が少ないことがメリットとしてあげられます。

高齢者向けの土地活用で最も大切なことは、運営事業者の選定です。もし体制が不十分な事業者を選定してしまった場合、最悪のケースでは倒産してしまって建物だけが残ってしまうことも考えられます。
ミサワホームは、さまざまな高齢者向け住宅や施設に実績があり、多くのノウハウを持っています。
その土地が高齢者向けの土地活用として魅力的か、運営事業者の出店ニーズがあるのか、などを分析し、マッチングのお手伝いをいたします。

「サービス付き高齢者向け住宅」（以下サ高住）は、10年間で60万戸の整備目標を掲げて、2011年に制度化された高齢者向けの賃貸住宅です。サ高住の普及を目的とした工事費への補助金や税制優遇措置が取られたために、さまざまな業種が新規参入し、当初は目標を上回るペースで整備が進みました。しかし現在は、高齢者向けサービスに長け、安定運営ができる事業者による開発が主となり、堅実な経営が展開されているため、整備のペースは緩やかになっています。補助金による整備事業は2020年度で終了予定でしたが、5年間延長され、2025年度まで継続されることになりました。
今年度は制度開始10年目にあたり、補助金事業の最終年度となる可能性もあるので、サ高住での土地活用のポイントについて解説します。

サ高住には条件として、各居室の床面積は原則25㎡以上（居間、食堂、台所、浴室などの共有スペースが共同して利用する上で十分な面積がある場合は18㎡以上）、バリアフリーであることなどがあります。また高齢者の生活を支援する施設などが併設されるうえに、運営事業者の経営効率から、まとまった戸数が必要とされるため、ある程度広い土地が必要になります。
最近の運営事業者ニーズでは、50戸以上を求める傾向があり、建物で600坪、敷地面積で500坪程度必要になります。医療機関など専門性に特化した事業者の場合は、30戸前後、建物で350坪、敷地面積300坪程度などでも計画するケースがあります。

サ高住は、基本的には介護の必要がない、比較的元気な高齢者のための住宅として制度設計されており、サ高住で義務付けられているのは、「安否確認サービス」と「生活相談サービス」の2つのみで、介護サービスは必須ではありません。
しかし、一般的には事業者によってはデイサービス事業所や医療・介護サービスを併設するケースが多く、市場によってニーズが異なりますので、事業者と打合せをしながら決定します。

高齢者が安心して生活を送れるよう、バリアフリー化などにかかる整備支援として制定されたのが、高齢者等存続安定化推進事業です。しかし本補助制度はすでに終了しています。そのため、「スマートウェルネス住宅等推進事業」を活用するのが良いでしょう（2025年3月時点）。
スマートウェルネス住宅等推進事業とは、高齢者だけでなく、障がい者や子育て世代など、多様な世代の人が安心して健康的な生活を送ることができる（スマートウェルネス）ための住環境などの実現を目標とした事業であり、サ高住もその一環に組み込まれています。そのため、断熱性能の向上やバリアフリー化など、指定された要件を満たし、申請が通れば、補助を受けることができます。
ミサワホームでは、高齢者向けの土地活用に詳しいスタッフが多数在籍しております。事業者のマッチングから補助申請のお手伝いまで、トータルにお手伝いすることが可能です。

有料老人ホームは、要支援および要介護状態の高齢者を対象とした施設と、自立状態の高齢者を対象とした施設に大別できます。

介護付きは、介護が必要になった際にホームのスタッフがサービスを提供する施設。住宅型は、介護が必要になった場合、訪問介護や通所介護などの在宅サービス事業所と、入居者個人が契約を行って介護サービスを受けます。

施設の中には、都道府県や市区町村が建設を制限しているものがあり、その制限を「総量規制」といいます。総量規制の対象となる施設は、過当競争にならず、事業の安定性が高いのが魅力ですが、自治体が募集しているタイミングで応募して選定されなければ建築することができません。

有料老人ホームのうち、介護付き有料老人ホームは総量規制の対象となっています。土地活用の際に、まず自治体による公募の有無を確認する必要があります。一方、住宅型有料老人ホームは総量規制の対象外ですので、運営事業者が希望するタイミングで建築することが可能です。

有料老人ホームは、今後高齢者は増え続けていくため、家賃の下落リスクが低く、長期安定経営が期待できる活用方法で、相続対策などで活用される場合も多いです。一方、サ高住同様、まとまった規模が必要となるため、広大な敷地と多額の建築資金が必要となります。

デイサービスは、日中の間、食事、入浴、その他の必要な日常生活上の支援や生活機能訓練などを、日帰りで提供する介護施設です。

規模は事業者によってさまざまですが、小規模でも開設が可能なため、ビルテナントを利用してデイサービスを開設するケースなどもあります。

在宅で介護している家族の負担軽減を目的に利用されることが多いデイサービスですが、最近では入浴サービスやレクリエーション、食事など、利用者が通いたくなる付加価値が人気となり、中には要介護度の軽減・要介護状態からの卒業を目的としたリハビリ特化型デイサービスなどが注目を集めています。

デイサービスは総量規制の対象となっていないことから、競合の激しい介護施設となりますが、夜勤がないことなどから、他の介護施設と比べて従業員の確保がしやすいため、依然として開設ニーズが高い状況にあります。運営事業者は、入念な市場調査のうえ出店を計画しますが、ミサワホームがマッチングする場合は、どんなコンセプトをもって運営するかを事業者にヒアリングするなど、事業の安定性も検討材料にします。

デイサービスは他の介護施設に比べて小規模な土地でも計画が可能です。建物は60坪、敷地は150坪から検討可能ですが、車での送迎が行われますので、車でアクセスしやすい立地環境が求められます。周囲からの視認性も重要ですので、接道する道路には十分な幅員が必要となります。