賃貸住宅 特集

賃貸住宅の防災・防犯を考える

災害大国と言われる日本。下記の図のように日々の暮らしは地震、台風による水害、さらに雪害など、さまざまな災害のリスクがあります。
賃貸住宅経営もそのリスクに対応できるような「備え」が必要になります。
賃貸住宅で防災対策の基本になるのは、何より建物の性能です。日本特有の災害に耐える強さが求められます。
そしてこれから必要とされているのが、レジリエンス（強靭さ・回復力）です。被害を受けた後、インフラなどのライフラインが停止した際、復帰がスムーズにできるような備えが必要になるのです。
例えば食料などを備蓄しておくことができる大容量の収納空間として、ミサワホームでは大収納空間「蔵」 ®を提案しています。さらに入居者と地域社会との繋がりも大切になります。
このようにトータルな防災対策を考えることが求められるのです。

※ 大収納空間「蔵」（商標登録第5784125号）はミサワホームの登録商標です。
※ 「蔵」は居室としての使用はできません

賃貸住宅と防災意識の関連性として興味深い調査データがあります。下のグラフのように、持ち家より賃貸住宅で暮らしたいと考えている人に理由を聞いたところ、約35％の方が、「天災時に家を所有していることがリスクになるから」と考えています。
大地震などで住むことができなくなってしまった住まいのニュースが流れることで、住居を失ってしまうことへの不安が大きくなっていると言えるでしょう。
つまり、住まいにおける耐震性について強い関心を持っている入居者の不安をなくすことが、賃貸住宅経営には大切なポイントになると考えられます。

令和に入り、日本は立て続けに大きな台風の被害に遭遇。何十年に一度という大規模な台風による、風や大雨の被害が連日ニュースで流れました。
しかも今まで台風の被害からは無縁だった地域でも安心できなくなりました。また、集中豪雨などの被害も増加していく傾向にあります。
さらに、日本には豪雪地帯もあり、数年に一度の頻度で、大規模な雪害も発生しています。
賃貸住宅もこのような雨風、雪の被害に耐えることができる性能が求められます。
入居者にとってのリスクは、災害によって住む場所がなくなってしまうことなので、まずは入居者の命と財産を守ること、そして大きな災害の後も住み続けることができる性能が不可欠です。

防犯性能も、入居者が安心して暮らすために必要な性能です。また、一度犯罪が発生してしまうと、その賃貸住宅物件の評判にも大きく影響がでてきます。
下の表は、賃貸住宅入居者が求める設備の最新ランキングです。単身者向け物件、ファミリー向け物件どちらもTVモニター付きインターホンが3位、エントランスのオートロックも10位以内にランクインしています。
このように入居者の防犯へのニーズが高いことがわかります。
実は住宅を対象とした侵入窃盗は、一日当たり約50件も発生しています。その内、侵入窃盗を手口別にみると、空き巣・忍込み・居空きで約40％を占めています（警察庁発表資料より）。
普段、仕事などで家を留守にすることも多い賃貸住宅入居者にとって、防犯性能は不可欠です。空き巣をはじめとする侵入犯罪から入居者を守る設計上の工夫と、設備の導入が必要になります。
また、入居者のコミュニティをつくることで、未然に防げる犯罪もあるので、賃貸住宅経営をする際に、ぜひトータルな防犯対策を考えておきましょう。

オーナーさまの大切な資産を守るため。そして入居者の命と暮らしを守るため、
ミサワホームの賃貸住宅は、災害対策に徹底的にこだわっています。

地震大国と言われる日本。日本全国どの地域でも大地震の被害に合う可能性があります。日本では数々の震災から学び、建築基準法が強化されてきましたが、欠陥住宅や構造強度が不明瞭な建築物、地盤強度の問題など不安要素が多く、万全とは言い切れません。
ミサワホームでは、1967年の創立以来「木質パネル接着工法」を採用。地震※1による建物の倒壊はありません。　その性能を実証しているのが、ミサワホームと東京大学が共同で行なった「実大建物振動実験」。阪神・淡路大震災時の最大地盤面加速度818ガルを基本に、最大1000ガル※2の地震波を再現。その結果、ミサワホームの建物の剛性が極めて高く、大きな揺れに対しても建物の変形量が極めて少なく抑えられることを証明しています。
さらにこの地震に強い耐震性能を活かし、入居者により安心できる住まいを実現するために開発されたのが、制震装置「MGEO」です。
耐震＋制震の性能を併せもつことで、巨大な地震においても不安を少なくし、住み続けられる住まいを実現します。

※1 地盤に起因する被害、地震に伴う津波や火災による被害は除く

※2「ガル」は、地震動の大きさを「加速度」で表す単位

大地震でも倒壊しない耐震性能を実証しているミサワホームですが、中には室内のクロスなどの軽微な損傷にも不安を感じるという入居者も少なくありません。
そこで開発したのが地震の揺れを抑える独自の制震装置「MGEO」です。壁の内部に設置することで、制震ダンパーによる高い地震エネルギー減衰効果により、地震エネルギーを最大約50％軽減します。
実大振動実験では阪神・淡路大震災の2倍レベルの1873ガルの揺れや最大加速度2000ガルなど、13回の連続する巨大地震をはじめ、合計39回もの加振を行いました。
阪神・淡路大震災レベルの揺れの場合、耐震構造＋制震装置「MGEO」での変形量、つまり建物が揺れた幅は、8.2ミリという優れた性能を実証しました。これは木質系住宅より重い一般的な「鉄骨ブレース構造」の建物と比較した場合、震度6弱の場合で変形量を約1／8に抑えられる計算になります。
その性能は、建物の損傷にもあらわれました。実験後の検証では、構造体の損傷ゼロはもちろん、内装仕上げにも目立った被害はありませんでした。つまり巨大地震にも室内のクロスのひび割れなどは見られなかったということです。
ミサワホームの賃貸住宅では、この「MGEO」を多くのオーナーさまに採用いただいています。入居者にきちんと耐震性をアピールすることで、安全・安心な住まいとして訴求することができます。

台風などの大きな風圧力（水平荷重）に耐えるには、耐震性能と同じように耐力壁の量と配置バランスが重要です。
ミサワホームでは、独自の性能規定をクリアするため、必要な壁の量を算出し、地域に合わせた耐風設計を実施しています。全国を3つの地域に区分し、建築基準法で地域ごとに定められている基準以上の設計強度を確保しています。
さらにその性能を実大実験でも証明しています。住宅性能表示制度の耐風等級の最高等級2では、50年に1度程度の暴風の1.2倍の風（101kＮ）によって損傷せず、500年に1度程度の暴風の1.2倍の風（162kＮ）に対しては倒壊・崩壊しないことが求められます。ミサワホームでは、実大3階建静加力実験により、最大荷重281kＮもの耐力を確認済み。500年に1度と言われる暴風に耐えるために設定された国の基準と比べても、大きな余力があることが実証されています。
また、屋根や窓などの開口部に関しても、徹底した耐風対策を施しています。

豪雪地帯では、雪の重さに耐える構造が求められます。
ミサワホームの構造躯体は、500年に1度程度の豪雪にも十分に耐えうる耐荷重設計。
独自の高強度鋼製梁を採用し、積雪荷重を一体構造の建物全体にスムーズに分散することで、倒壊・崩壊はもちろん、損傷の心配がない高い強度と自由度の高い設計を実現しています。　さらに地域特性に応じたさまざまな屋根形状もご提案しています。　

隣家からの延焼・類焼にも万全の対策を実施。隣家が出火した場合、3ｍ離れていても約840℃の熱にさらされることになりますが、ミサワホームは防火構造の外壁や軒天、不燃の屋根材や外装仕上げ材が標準仕様。近隣からのもらい火にも強い住まいです。
さらに延焼防止に大きな効果を発揮する厚さ12.5ミリの石膏ボードを内装下地材として天井、壁に設置しています。
また断熱材には、黒煙や有害ガスが発生するものもある「発泡系」ではなく、グラスウールを採用するなど、優れた耐火性能を実現しています。

ミサワホームは「狙われにくい」「侵入しにくい」「被害の出にくい」の3つのセキュリティを提案しています。

まず「狙われにくい設計」をポイントに考えます。開口部などが人目につきやすい場所にあるかなど、死角の少ない設計を心がけます。
次に「侵入しにくい」設計として、ガラス破りを防ぐ防犯ガラスの採用や、鍵をこじ開けるいわゆるピッキングに強い玄関鍵の採用など、さまざまな防犯対策を実施しています。
そして「被害の出にくい」工夫として、侵入者を警報音で威嚇するとともに音声で知らせるセンサー・受信機、すばやくご家族の携帯電話などへ連絡できるシステムなどをご提案しています。
さらに集合住宅では、入居者のコミュニケーションも大切な防犯対策のひとつです。入居者間はもとより、周辺の住民とも顔見知りでいることが、地域全体で防犯性を高めることにつながります。
オーナーさまができることとしては、自治会などに入居者が積極的に参加できる場のコーディネートや、入居者間のコミュニティの場の提供、掲示板の設置などがあげられます。
他にも郵便ポストまわりが散らかっていると、管理が行き届いていない物件として、狙われるケースも多くなるので、清掃などについて管理会社と密に連携することをお勧めします。