賃貸住宅経営 人材難の今だから注目が集まる

社宅・寮の土地活用

今、企業の社宅や寮はどのような状況にあるのか、社宅・寮管理の業界最大手である株式会社タイセイ・ハウジーさまにお話を伺いました。
「私どもタイセイ・ハウジーは、社宅や寮を保有したいという企業の社宅管理を代行するサービスを行なっています。現在約 900社超の企業で、約11万戸の社宅を管理しています。中でも多いのが転勤の方のための社宅です」。
その他のニーズとしては、福利厚生の一環として人材確保のために社宅や寮を用意するというものもあります。
「今、どの業界も人材の確保が難しくなっています。社宅などの住宅を福利厚生で用意している企業は、人材確保の面では大きなアドバンテージになります。また地方都市などでの人材確保も難しく、別の都市から人材を募集する場合も住宅が必要になります」。
「私たちの仕事は、そのような日本全国で社宅や寮を求めている企業に代わって、質の高い賃貸住宅を探し、賃貸契約を結び、月々の家賃の支払いまで代行することにあります。近年、社宅の多くは自社所有ではなく借上社宅が主流です。いわば、賃貸住宅を経営されているオーナーさまと、企業の橋渡し的な仕事と言えるでしょう」と社宅代行課の大澤さま。さらに詳しく社宅について、ひも解いてみましょう。

企業の住宅関係の福利厚生には、社宅と住宅手当の2つがあります。下の図のように、住宅手当は社員が個人的に賃貸住宅を契約し、企業は住宅手当を社員に支払います。一般の賃貸住宅を借上げて社宅にした場合は、企業が賃貸オーナーさまと契約し、家賃も企業から支払われます。どちらも安心感という大きなメリットがあります。
しかし、近年の傾向として住宅手当に関しては減少傾向にあり、借上社宅は増加している印象があります。この理由のひとつに税制面があげられます。
住宅手当に関しては給与と同じように給与所得の対象になりますが、社宅の場合は一定の自己負担があれば給与として課税されません。つまり社員側にとっては「手取額」が多くなるケースがあり、メリットが大きくなるのです。このような理由から、今後は借上社宅の需要が増加していくと予想されます。

ひと昔前までは、社宅と言えば企業が所有するのが主流でした。しかし近年、企業は自社で所有する社宅の処分・整理を急ぎ、コストダウンを図っていて、下のグラフのように自社所有の社宅（社有社宅率）は減少傾向にあります。しかし、社宅そのものが大きく減った訳ではありません。自社所有から一般の賃貸住宅を借上げる「借上社宅」へ移行していると言えます。
「社宅を所有するとさまざまな管理の手間が増えます。メンテナンスコストも必要ですし、固定資産税なども発生します。何より建物が老朽化したり、設備が古くなってしまうと社員の満足度が下がってしまうので、福利厚生としてのメリットも少なくなってしまいます。そのような要素もあり、借上社宅を採用している企業が増えています。また事業所などを全国展開している企業では、さまざまなエリアで社宅を確保する必要があり、社員の移動も流動的なので、借上社宅の方が企業にとってもメリットが大きいと言えます」というのが社宅代行課の鈴木さまの見解です。

借上社宅のニーズはますます増えています。もちろん都市部にそのニーズが集中していることは確かですが、地方にも工場や医療関係などにおける社宅のニーズがあります。
いま経営されている賃貸住宅でも、これから検討をされる土地活用でも、周辺に社宅としてのニーズがあるかどうかを検討するべきでしょう。
そのためにはやはりプロのアドバイスが必要です。ミサワホームでも法人需要については情報を収集していますし、タイセイ・ハウジーさまのようなプロとも協力し合いながら進めています。まずはご相談ください。

社宅や寮を視野に入れた土地活用。
そのメリットと成功のポイントをご紹介します

良い部屋を提供することが、社宅としての重要なポイント

企業と契約する借上社宅の一番のメリットは、何と言っても滞納などのリスクが少ないこと。契約する企業の規模にもよりますが、一般的に借上社宅は個人契約よりも家賃滞納リスクが低いといえます。 企業としては借上社宅の賃料が経費となって節税効果を発揮することから、家賃を支払い続けるメリットがあることもその理由のひとつでしょう。
また企業と契約することで、入居者の審査などの手間が省けるケースも多くあります。

借上社宅のニーズは、ますます増加しているといえます。「タイセイ・ハウジーをご利用される企業の多くは、やはり転勤が多い業種だと言えます。銀行をはじめとした金融関係、住宅会社、コンピュータ系の会社、飲食、アパレル業界など、全国にサービス拠点を持っている企業が多い印象があります。
さらに地方で新しい工場をつくるなど、大きなプロジェクトの際も、社宅のニーズが高まります」と大澤さま。人も仕事も全国展開するケースが多くなった現在、住まいの受け皿が必要になっているのです。

従来、転勤と言えば単身赴任が多く、借上社宅も一人暮らし用の部屋のニーズが高かったのですが、やはり単身赴任者の健康管理・精神的負担・コミュニケーション減少などを鑑み、子供が小さなうちなどは、家族ごと引っ越すケースも増えてきました。そのために、ファミリー向けの物件の社宅ニーズも増えています。
単身向けに比べると物件の量も少ないし、設備が充実した物件は社宅としてのニーズが高くなるといえるでしょう。

タイセイ・ハウジーさまでもハイクラスな物件のニーズが高まっているそうです。役員クラスの赴任先での社宅や、外資系企業など、海外から日本赴任するケースにおいては、高級な賃貸住宅のニーズもあります。
ミサワホームの実例でも、設備を充実させたハイグレードな戸建貸家が法人契約となったケースも多くあります。まずはどのようなニーズがあるかを検討してみましょう。

社員の福利厚生として用意される借上社宅ですから、性能や設備に関する要望も強い傾向があります。耐震性能や防犯性能などの安全面。さらにキッチン設備をはじめとする水廻りの設備も、高いグレードのものが好まれます。
さらに光熱費を抑えながら快適に暮らすことができる断熱性も大切な要素のひとつでしょう。この点でもミサワホームの賃貸住宅は有利だと考えます。

例えば賃貸住宅を一棟丸ごと社宅として借上げる。このような契約もひと昔前ならあり得ましたが、現在はあまり多くないとのこと。「ひとつは、賃貸住宅のオーナーさまにとっても一棟借上げはリスクが高いということ。例えば、40室の賃貸住宅を一棟社宅として借上げて、その後解約になった場合、40室の空室が出てしまいます。
さらにこのリスクを企業側も望まない傾向があるということです。自社の社宅のせいで個人に大きな損害を与えることは、現在の社会通念上避けたいと考える企業が多いのです。例えば40室の賃貸住宅があり、そのうち10室を一社で借上げるということは多くあります。リスクも分散できるため、オーナーさまにもこのような契約をお勧めしています」と鈴木さま。
ひとつの賃貸住宅に、複数企業の社宅が入っていることも珍しいことではないそうです。オーナーさまにとっても、経営リスクを軽減できる一室ごとの社宅契約はメリットがあるといえるでしょう。

これまで紹介してきたように、オーナーさまにとって法人契約、社宅契約には大きなメリットがあります。しかしその契約のためには、より良い企業との出会いが必要です。もちろん、良い立地に高い性能や充実した設備のある賃貸住宅があれば、企業側が見つけてくれる可能性は高いといえます。
しかしきちんとアピールすることも必要です。ミサワホームでは、さまざまな入居者にアピールする方法のノウハウがあります。社宅管理会社などとのマッチングもお手伝いしますので、お気軽にご相談ください。

ミサワホームで手がけた社宅・寮のケーススタディをご紹介します。

東急・二子玉川駅から徒歩20分ほどの広大な敷地に、大学の陸上競技部の学生寮を建築。もともと区民農園として提供していた土地を今後どうするか、相続対策を念頭に検討されていました。そんな時、JAのご紹介があり、大学の寮の用地として活用することに。
そして多くのハウスメーカーの中から、耐久性に優れた建物が建築でき、かつ大学陸上競技部からのさまざまな要望に柔軟に対応できるということで、ミサワホームが選ばれました。50帖を超える食堂や広々とした大浴場、マッサージルームやトレーニングルームなど、一般の寮にはない設備を備えています。
このような要望に応えることができるのもミサワホームの大きな特徴のひとつです。

京都市の大学のすぐ近くという立地を活かした、女子学生専用の寮です。シェアハウス型の学生寮で、寝室以外は入居者が共同で利用するタイプとなっています。オーナーさまはこの学生寮を計画するにあたり、設備や仕様などは、学生の意見を参考にしたそうです。
さらに将来、学生が減って学生寮のニーズがなくなった時には、高齢者向けのグループホームとして転用できるように考えられた間取りになっています。まさに今後のニーズを見据えた賢い賃貸経営といえるでしょう。

青森県の中核都市のひとつで、医療拠点となっている病院が建てた職員寮です。人材確保のためと考えていた職員寮ですが、先の東日本大震災の際に、車で通う職員が出勤できないという問題が発生しました。そこで病院の近くに住む職員を増やす必要性を感じたため、すぐに計画を進めることにされたそうです。
こだわたったポイントは快適性。冬の寒さが厳しい土地ですから、できるだけ暖かい建物を、と考えてミサワホームに決められたそうです。女性職員が多いこともあり、入り口はオートロックにして、部屋の鍵もカードキーを採用、安全面にこだわりました。
その快適性は、入居されている職員に大好評で、部屋へ遊びにくる他の職員がうらやましがるほどだそうです。地方医療を支えるためにも、必要不可欠な寮であったといえます。

古くから外国人ゆかりの地であり、高い人気を誇る横浜山手。その街並みの中でもひときわ高級感を感じさせる戸建賃貸住宅です。賃貸住宅経営を検討されたオーナーさまが、街の景観をより良くできるようなクオリティの高いものを建てたいと思われたそうですが、そうなると賃料も高額になってしまうため、ターゲットを欧米企業の役員クラスに定められたそうです。
欧米人の好みに合うように、外観は高級感を重視し、室内は機能性を重視。洗面所は収納量を多くし、さらにキッチンも広く、七面鳥もまるごと焼けるサイズのオーブンなども採用しました。周辺の賃貸ニーズとは異なる賃貸住宅を建てることで、まったく新しいニーズを作り出した事例でした。