賃貸住宅

設計力が決め手の賃貸併用住宅

今、賃貸併用住宅の建築が増加している理由があります

人生の3大支出のひとつ、住居費を抑える

近年、家を建てる際の選択肢のひとつとして、「賃貸併用住宅」が注目されています。自宅と賃貸を併用する、つまり建物の一部をあらかじめ賃貸住宅として建築し、入居者に貸して家賃収入を得るというスタイルです。賃貸で得た家賃収入は、ローン返済に充てるのが一般的です。
立地条件やエリアの家賃相場にも左右されますが、ローンの全額、場合によってはローン返済しつつ「利益」を出せることもあります。人生の中で３大支出と言われているものが、「教育費」、「老後資金」、そして「住居費」です。
この住居費を抑えることができれば、家計はより楽になり、他の資金として回す余裕もでてきます。またローン返済後、家賃収入を老後資金として使うこともできます。総務省の調査によると、65歳以上の無職世帯は毎月4万円近く が赤字になるというデータが出ています。
定年前にローンを完済すれば、退職後に安定した収入を得ることも可能です。まさに自宅の土地と建物に稼いでもらうという発想が賃貸併用住宅。土地の価格が上がりにくい時代だからこそ、賃貸併用にして収入を得ることが、資産を増やす1つの方法なのです。

ローンの返済額を抑えて将来は収入源に

賃貸併用住宅を成功させるためには、入居者が集まるかどうかの立地条件や、家賃の相場などに左右されます。綿密な市場調査により、もし賃貸住宅の需要が見込める場合は、実行するメリットが大きいと言えます。下のシミュレーションは、東京都の賃貸住宅需要が見込めるエリアでの概算です。
自宅だけを建替えた場合は、建築費は抑えることができますが、家賃収入が無いため、毎月の返済額の負担が続いていきます。賃貸併用住宅にした場合、建築費も借入額も大きくなりますが、家賃収入で返済額をまかないながら、収支はプラスになります。
ローン返済期間の30年間だけでも最大5898万円もの差になります。もちろん返済後は、家賃がそのまま収入となりますから、老後資金の収入源とすることもできます。この「収入」が賃貸併用住宅の人気につながっている大きな理由です。

広い敷地の相続税対策にも

賃貸併用住宅を建てた場合、賃貸部分については「貸家建付地」の評価となり、自用地とした場合の評価額から、借地権割合、借家権割合、賃貸割合を鑑み算出します。土地と建物の相続資産の評価が下がり、大幅な節税が可能です。
さらに、小規模宅地等の評価額の特例が適用できる場合、大幅な評価額の減額が認められます。配偶者や同居の子供が自宅を相続する際、最大330㎡まで80%（貸付事業用の場合、最大200㎡まで50%）の評価減も可能ですが、相続人としての子供が別居で持ち家に住んでいる場合、この特例を受けることができません。
賃貸部分については、前記の場合でも評価減を受けることができますから、相続税対策につながります。

成功のためにはさまざまなノウハウが必要

メリットが大きいと言われている賃貸併用住宅ですが、成功のためには多くのことを検討し、本当にメリットがあるのか、快適に暮らすことができるのかなどを検討する必要があります。市場調査から資金計画、長期の収支計画。さらにオーナーさまと賃貸入居者が快適に暮らすための設計の工夫など、さまざまな検討項目があります。
ミサワホームは業界に先駆けて、賃貸併用住宅の商品化などをすすめ、数多くのノウハウを持っています。まずはお気軽に、ご相談ください。

賃貸併用住宅を成功させるポイント

住宅の性能と設計力が、オーナーさまと入居者が快適に暮らせる賃貸併用住宅のポイントです。

住宅の基本性能がもっとも大切

賃貸併用住宅を成功させる上で最も大切なのは、住宅の性能です。賃貸住宅は入居者に選んでもらうための「魅力」が大切です。その基本となるのが住宅性能。大きく分けると、「耐震性能」、「快適性能（断熱・気密・遮音）」になります。

まず、耐震性能。入居者が強い関心を持っている耐震性においても充実させてアピールすることが大切です。ミサワホームでは地震に強い耐震性能に加え、地震エネルギーを最大約50％に抑える独自の制震装置「MGEO（エムジオ）」をお勧めしています。
実大実験により証明された、地震に強く、安心して暮らせる建物であることを訴求することで、大きな魅力となります。また快適性能は、入居者が暮らす上で日々実感できる性能です。冬暖かく、夏涼しい住まいは、光熱費を抑えることもでき、入居者の満足度につながります。
ミサワホームでは将来の賃貸需要を想定し、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）も提案しています。入居者はもちろんオーナーさまが快適に暮らすためにも必要な基本性能です。

さらに賃貸住宅では上下階の音の問題もポイント。ミサワホームでは、上下階の軽重量床衝撃音を軽減する、「高遮音界床」をご用意しています。入居者もオーナーさまも快適に暮らせる工夫がされています。基本的な性能を高めることは、これからの賃貸住宅においては当然のこととなっていきます。20年、30年後を想定した性能を考えておきましょう。

設計力が快適性能の鍵

賃貸併用住宅には一般の住宅とは異なる、設計のノウハウが必要です。例えば入居者が賃貸住宅を見学する際に第一印象となるのが、建物の外観デザインです。特に賃貸併用住宅は賃貸部分と自宅部分のバランスがあり、高度な設計力が求められます。
また、ひとつの建物でオーナー宅と賃貸住宅をどのように分けて設計するのかも、快適性や入居率を左右する大きなポイントになります。左上の図で、大まかな分離プランを掲載していますので、ぜひ参考にしてください。どのような分け方にするかは、立地条件や賃貸住宅の市場によって考え方が変わります。ベストな方法を専門家と相談しましょう。

大収納空間「蔵」 ®収納や高い天井で入居者の満足度を高める

これからの賃貸住宅は、入居者の満足度を高めるための「差別化」が必要になります。より魅力的な住まいをつくり出すことで、入居者に選ばれる賃貸住宅を目指します。ミサワホームでは広い収納スペースを確保できる「蔵」収納や、１階でも快適に暮らすことができる高い天井の居室を提案することで、入居者に魅力的な空間づくりを行なっています。入居者にもオーナーさまにも満足できる住まいが理想です。

※ 大収納空間「蔵」（商標登録第5784125号）はミサワホームの登録商標です。
※「蔵」は居室としての使用はできません

賃貸併用住宅の成功は設計力で決まる

オーナーさまの中には、集合住宅で暮らした経験の無い方も多く、他人と同じ屋根の下で暮らすことに不安を感じる方もいらっしゃいます。もちろん入居者にも、大家さんと同じ建物に暮らすことに煩わしさを感じる方もいらっしゃいます。このような不安を払拭するためには設計力が大きなポイントになります。
玄関の配置ひとつをとっても、快適性は大きく変わります。敷地に合わせたきめ細やかな配慮のある設計がポイントです。ぜひミサワホームの実績をお確かめください。

賃貸併用住宅の実例

ミサワホームの多くの賃貸併用住宅の実績の中から
いくつかのケーススタディーをご紹介します。

case study1
定年後の自宅建替えでローン負担を軽く

子供たちが独立し、夫婦二人では広すぎると感じていた築30年のご自宅を賃貸併用住宅に建替えたケースです。定年後の建替えなのでローンの負担も心配だったそうで、売却してマンション住まいも検討されていました。
そんな問題を解決したのが、賃貸併用住宅。自己資金を多めにして、1500万円ほどのローンを組まれましたが、結果的には返済しても家賃収入がそれを上回る収支を実現できました。集合住宅に住まわれたことがないオーナーさまでしたが、心配されていた賃貸入居者の生活音も気にならないそうです。将来は２世帯住宅としての活用も視野に入れているそうです。

case study2
デザイン力で、自宅と賃貸住宅の調和をはかる

角地という立地特性を活かして、自宅と賃貸部分のデザインを大きく変えたところが、一番のポイントだとオーナーさまはおっしゃいます。自宅側は白を基調とした上品なデザインに。賃貸側はチャコールグレーで高級感のある外観にしています。自宅側から見ると賃貸住宅を併用しているとはまったく感じさせないデザイン。
賃貸側から見ると、共用玄関に重厚感があり、高級感のある低層マンションのように見えるという、まさにデザイン力があるからこそ実現できた賃貸併用住宅と言えます。賃貸住宅部分はファミリーをターゲットとしたメゾネットタイプになっており、上下階の音の問題がありませんせん。入居者もオーナーさまも快適に暮らせる設計になっています。

case study3
2世帯の家族で暮らす3階建て賃貸併用住宅

敷地内に建っていた古いアパートの建替えを検討していたオーナーさま。ご自宅も古くなっていたこともあり、３階建ての３階部分を自宅にした賃貸併用住宅を建てられました。高齢のご両親がいることもあり、ひとつのフロアで２世帯が暮らせることが一番のメリットだそうです。３階まではエレベーターで上がるようになっています。
さらに驚かれたのは、賃貸部分の快適さ。以前に建っていたアパートとは比べものにならない性能だと感じられたそうです。入居者からもその快適さを喜ばれているそうです。さまざまな問題をクリアするために、賃貸併用住宅が良い選択になった実例でした。

case study4
都市部の入居者にアピール。「蔵」を採用した賃貸併用住宅

渋谷区代々木という人気の住宅街に誕生した賃貸併用住宅です。ご自宅を建替えるにあたり、広い敷地を有効に活用できないかとの考えで賃貸併用住宅を検討することになったそうです。都心なので、都会的なイメージの外観に。
しかも賃貸住宅に見えない邸宅感のある住宅がご希望でした。入居者のニーズから、シングル向けのプランを3戸配置しています。ポイントはミサワホームならではの大収納空間「蔵」を採用した間取り。１階の賃貸住宅部分は天井が高く、ロフトの蔵収納もついているの、ワンルームでも広く快適に暮らせます。敬遠されることがある1階住戸もすぐに入居者が決まるほど、人気の物件となりました。