賃貸住宅経営 特集

賃貸経営の鍵は市場調査

どんな業種の経営を行なう場合でも、それが上場企業であろうと中小企業であろうと、市場を踏まえた商品やサービスを提供することが基本です。
賃貸事業も「経営」です。他の業種と同じように、市場を意識することが基本になります。市場が求める物件、そして入居者が集まりやすい物件を計画することが大切です。さらに、経営を始めたあとも、常に変化を続ける市場に対応していく必要があります。
賃貸住宅経営の場合には、他の業種とは違う特徴があります。それは経営する方によって、目的が変わるということです。
相続税対策を主な目的として土地を活用するのか、収益を重視して活用するのかなど、問題や目的を明確にする必要があります。
しかし、どのような目的であっても目先の利回りだけに左右されずに、長期安定経営を目指すのが基本と言えます。
そのためにも市場調査でしっかりとニーズをつかみ、目的に合わせた事業規模で、長期的に満室経営を目指すことができる工夫を考えた経営を行うことが必要です。
この市場調査は、プロの協力が必要です。どのような市場で、どのようなターゲットにニーズがあるのかを踏まえた提案をしてくれるパートナー探しが大切になります。

経営戦略をプロに任せてしまうというケースが多くなっています。しかし、オーナーさまに基本的な知識と情報がなくては、提案された選択肢の中からベストなものを選ぶことはできません。ご自身でも簡単に市場を把握しておくことをお勧めします。
地元の不動産会社に市場の状況をヒアリングしたり、インターネットの部屋探しサイトで、予定地周辺の物件を調べておくのも良いかもしれません。家賃は？ 間取りは？ 築年数は？ どのような物件があるのかを見ることで、市場を簡単に把握してみましょう。

市場調査を行なうタイミングとして最も重要なのは、賃貸住宅の計画時であることに間違いありません。そもそも計画する立地に賃貸住宅の需要はあるのか？ 駅からの距離は？ 生活利便施設は整っているのか？ 周辺にはどんな人が住んでいるのか？ など基本的なことから始まり、どのような入居者をイメージして物件をつくっていくのかを考えるために必要なことです。
また、経営している間で市場の状況を把握しておくべきタイミングは、築年数の経過とともに空室が発生してきた時です。空室リスクを軽減するためにも市場の状況には敏感になっておく必要があります。
例えば周辺にあった大学が移転してしまったり、大きな工場が無くなってしまうなど、地域に影響力の高い環境変化があった場合には、周辺の賃貸住宅市場も大きく変化してしまうことがあります。このような場合には、入居者ターゲットの設定を大きく変えて、リフォームを検討する必要が出てくる場合もあります。
さらに、入居者が求める設備も年々変わってきます。例えば、宅配ボックスなどが好例です。数年前まではまったくニーズがなかった設備ですが、通販で宅配物の量が多くなり、再配達の問題がクローズアップされるようになった今では、入居者が求める設備の上位に入るようになっています。このような時代の変化に敏感なオーナーさまは、宅配ボックスの導入を検討される方も多くなっています。
経営をしている限り、常に市場をしっかり意識することは、基本中の基本だと言えるでしょう。

ミサワホームは資産のトータルコンサルティングをお手伝いします。各ご家庭により内容は異なりますが、多くの方は次のようなプロセスになります。
まずオーナーさまの資産の現状分析からスタートします。不動産をはじめ、預貯金、生命保険、有価証券等の資産をきちんと把握して、その資産に対して相続税が発生する可能性があるのか、その場合どれくらいの相続税額になるのかを分析します。 もちろん税理士などの外部のプロにも参加していただき、現状分析をなるべく正確に行ないます。
この分析を元に、お持ちの不動産資産を有効活用して相続対策をおこなうべきかどうかを判断していきます。
この手順を踏まえて賃貸住宅経営がメリットになるなら、市場調査を行ない経営計画を考えていきます。
この時点で土地活用の必要がないのなら、あえて何もしないという提案をする場合もあります。必要なのはオーナーさまにとってメリットがあるかどうかです。
さらに、ミサワホームはさまざまな形の活用方法を提案します。賃貸住宅はもちろん、幹線道路沿いなら商業施設、周辺のニーズがあるのなら医療や介護のための資産活用など、オーナーさまの目的と、立地条件にあわせて最良の活用方法を考えます。
長期安定経営を目指し、独自のコンセプトを持った賃貸住宅の提案なども可能ですので、まずはどんなことでも、お悩みになったらミサワホームへご相談ください。

市場調査をする一番の理由は、土地の可能性、「ポテンシャル」を知るためにあります。つまりその土地がどのような活用をすることがベストなのかを調べます。
最初に把握しておきたいことは、所有している土地エリアの人口状況です。そのエリアの人口は減っているのか、増えているのか、年齢構成はどうかなど、下のグラフのような公的なデータに基づいて検討していきます。どの自治体もWEBサイトに統計を掲載しています。
例えば、人口は増えているが一世帯あたりの人数が減っている場合は、一人暮らしが増えているのではないかという分析ができます。
また年代別の増減をみることで、増えている年齢層の人口が分かるので、世代に合せた入居者のニーズを知ることができます。
さらに、そのエリアが今後どのような計画で街づくりをしていくのかを知ることも大切です。子育て世代を誘致するために、保育施設や教育施設を充実させているのであればファミリー向けの物件を。企業の工場を誘致しているのであれば勤務する方やその家族をターゲットに考えた間取りを検討するといったことも必要です。

大まかなエリアの特性を把握したら、所有する土地の分析を行ないます。土地の面積、用途地域などの法規制、道路付けなどを調べます。「住宅地」や「市街地」、「幹線道路沿い」などで、土地の利用方法の提案は大きく変わってきます。
例えば賃貸住宅が良いのか、商業施設が良いのか、医療・介護系の施設を検討するかなど、活用方法を検討する判断材料となります。
賃貸住宅経営では、交通の利便性も大きなポイントになります。電車などの交通網が発達したエリエアでは、最寄り駅までの距離や所要時間が重要です。車が中心のエリアでは周辺利便施設や高速インターなどへの距離が重要になります。さらに主要都市へのアクセスも重要なポイントで、アクセスの良し悪しによって単身者が多いのか、ファミリー層が多いのかなどが変ってくる場合もあります。
周辺利便施設の有無も大切な情報です。普段の買いものに便利なスーパーやコンビニは近くにあるのかなども重要です。他にも、例えば保育施設や学校等の教育施設があるならファミリー向けを検討。近所に大きな公園があり、動物病院があるのなら、ペット共生住宅を検討するなど、立地に合わせた工夫・検討が必要になります。
このように、地域の現状と未来像を把握することが成功の鍵になります。
ミサワホームでは、市場調査を綿密に行なった上で、その立地に適した賃貸住宅計画などを提案しています。

予定地周辺の状況を分析して、賃貸住宅の需要があると判断できた場合には周辺の市場性を確認します。
例えば下のグラフのように、築年数や広さで物件の空室状況を調べます。下グラフ①を見ると、全体として30㎡以下の物件に空室が多く、供給過多ぎみだと考えられます。①と比較すると、下グラフ②の30〜50㎡は空室が少なく、例えば単身者向けの間取りであっても広めの物件を求めているという傾向を見ることができます。さらに下グラフ③の50㎡以上のファミリー向けタイプは空室が少なく、供給量も少ないことが予測できます。
この空室の情報データと、前ページで説明した人口や年齢層の調査から、将来のニーズの変化をある程度予測することが可能になります。
また、このデータに加えて、入居者の動向を良く知る地元の不動産会社と連携して、将来の予測を立てていきます。
ターゲットにする入居者がどんな間取りを求めているのか、どんな設備を求めているのかをふまえて、計画を進めていきます。

市場調査により、多様な活用方法を検討するということは、さまざまな計画に対応できるパートナー企業を選ぶ必要があるということです。例えば、賃貸住宅ではなく介護施設を検討したいと考えた場合に、対応できるパートナーが必要です。
ミサワホームでは長年の資産活用のノウハウにより、さまざまな計画に対応できます。土地の可能性を最大限に活かす「10の資産活用」で、あらゆるニーズに対応できますので、まずはお気軽にご相談ください。

ミサワホームにはファミリー向け賃貸住宅の実績が数多くあります。ここではその一部をご紹介します。

賃貸住宅経営が選択肢にあっても、実際に投資を行うという決断はなかなかできないものです。その大きな要因として資金計画があります。実際にどれくらいの資金が必要なのか、融資は受けられるのか、収支は成り立つのか、など金銭面の不安が決断を鈍らせる要因のようです。
ミサワホームでは、収支プランナーソフトを使って長期間の収支計画を提案。家賃相場などを踏まえ、その敷地に合った建築計画を立て、安定した収支を設計します。さらに提携ローンの紹介や公的ローンの斡旋など、資金計画をトータルでバックアップしていきます。
そして何より20年、30年後も入居者が魅力を感じる賃貸住宅を建築することが大切です。
ミサワホームでは、持続可能な価値の残る賃貸住宅をご提案。市場調査をもとにした魅力的な物件を提供することで長期の安定経営を実現します。

ミサワームの賃貸住宅は、断熱性に優れているためZEHに対応できる性能を実現しています。優れた性能により冷暖房費を大きく削減しながら、快適な暮らしを提案することができます。
これからはこの基本性能があたり前になります。ミサワホームではさらにプラスαの魅力を提案することで、長期にわたり入居者に支持される住まいを目指します。
※ ネット・ゼロ・エネルギー・ハウスの略。住まいの年間一次エネルギー消費量が正味でおおむねゼロになる住まい

20年、30年経っても、入居者に魅力的な住宅であるためには、価値が長く続く性能が必要です。ミサワホームではデザイン性の高さを維持し、建物の美しさを保つため、経年劣化しずらく将来のメンテナンスコストも抑えられる高耐候外壁材の提案を行なっています。さらに日本の住宅の永遠のテーマである耐震性能については、大きな震災のあとでも安心して住み続けることができる性能が求められています。
ミサワホームは、強固なモノコック構造で、実大実験を繰り返し、その優れた耐震性能は実証されています。1967年の創立以来、ミサワホームの地震による建物の倒壊はゼロ※です。さらに独自の耐震＋制震装置「MGEO（エムジオ）」は地震エネルギーを最大約50%軽減。繰り返す余震でも変わらぬ効果で、入居者とオーナーさまの資産を守ります。
※ 地盤に起因する被害、地震に伴う津波や火災による被害は除く

今、入居者は自分のライフスタイルにあったデザインの賃貸住宅に住みたいというニーズを持っています。
ミサワホームではそんなニーズにあわせたインテリアデザインをご用意しています。落ち着いたカラーでシックな空間や、カフェ風のオシャレな空間、さらに女性に好まれるエレガントな空間やモダンな家具が合うスマートでシンプルな空間などを選ぶことができます。部屋ごとに異なるインテリアを用意することも可能です。

周辺に競合物件が多いエリアなどでは、他の物件にはない、差別化を図る必要があります。
その一つがペット共生賃貸住宅です。ペットを飼いたいと望んでいる賃貸入居希望者は多く、そのニーズに対してペット可の賃貸住宅が少ないのが現状です。さらにドッグヤードをはじめとしたペットのための設備まで備えた「ペット共生賃貸住宅」は、その希少性からペット好きの方から絶大な支持を得られます。

入居者の指向は多種多様です。そのニーズに対応することも、人気のある物件を用意するためには大切なことです。例えば、駅から遠い立地の場合などでは車好きのための賃貸住宅を考えるのもよいでしょう。シャッター付きのガレージがあり、室内から好きな車を眺められる工夫がある住まいはまさに特別な物件となります。 他にもさまざまな趣味を楽しむ空間として使える土間空間がある物件なども人気になっています。

ミサワホームでは介護・福祉施設の運営・経営において、豊富なノウハウがございます。介護事業者や医療法人などのご紹介も多く実施していますので、スムーズに計画を進めることができます。
さまざまな活用方法、多種多様な入居者のニーズに対応できる提案バリエーションを用意していることが、ミサワホームの大きなメリットといえます。