賃貸住宅経営 長期安定経営のために

賃貸経営のリスクヘッジ

日本人の資産のおよそ半分が、土地や建物等の不動産だといわれています。そのため、資産活用の中心は、「土地を活かす」ことが多く、中でも王道といわれるのが賃貸経営です。賃貸経営の一番のメリットは、長期に渡り安定した収入を見込めることにあります。
さらにデフレで物の価格が下がってしまう状況でも、家賃相場は比較的安定しているので、物価の変動にも強いというメリットもあります。さらに固定資産税等の節税や相続の対策になることも大きなメリットのひとつです。
更地や駐車場経営などでは、固定資産税や相続税の評価額の軽減を受けることは困難ですが、賃貸住宅を建てることでさまざまな節税を行なうことが可能です。また金融機関で建築費などの融資を受けることが可能な場合、手元の資金が少なくても投資できるというメリットがあります。
このように、賃貸経営にはさまざまなメリットがありますが、すべては入居者を集められる魅力的な物件をつくることが絶対条件となります。

どんな事業にもさまざまなリスクがあります。賃貸経営も事業ですから、ある程度のリスクを伴います。まずひとつは空室リスク。家賃収入が得られなければ経営は成り立ちません。賃貸住宅市場は競争が激しくなっているため、綿密な市場調査と差別化戦略を立てる必要があります。

入居者の満足度を高め、一度入居したら長く住み続けたくなるような魅力ある「商品」をつくる必要があります。また、修繕計画もしっかり考えておきましょう。将来的に、さまざまな修繕に設える必要があります。特に、外装の補修は出費となるので、常に一定の資金を確保しておく必要があります。

また高耐候外壁の採用で修繕リスクを下げることも重要な検討事項です。また地震等の災害のリスクも考えておく必要があります。大地震の後でも住み続けることができる性能を持っている必要があります。これらの多くのリスクを計画時に検討しておく必要があります。

賃貸経営を成功させるためには、メリットとデメリットをきちんと把握した事業計画が最も大切です。下の表は、さまざまな土地活用のメリットとデメリットをまとめたものです。オーナーさまの土地がどのような活用に向いているのかを考え、ベストの計画を提案してくれるパートナーを見つけましょう。ミサワホームではオーナーさまの資産を活かすコンサルティングを行なっています。お気軽にご相談ください。

空室リスクを抑えるために考えておきたい差別化戦略

さまざまなニュースの報道で、賃貸住宅の空室率が上昇しているという情報が出回り、不安視されているオーナーさまが多くいらっしゃいます。全国平均で20％の空室率などのニュースを見ると、確かに不安になります。しかし、空室率調査データは、すべての賃貸住宅の平均値をとったもの。

中には築50年以上のものもありますし、建て替えやリフォームを前提としてあえて空室にしている物件も含まれます。老朽化し、何もせずに放置されている賃貸物件も含まれます。空室率を考えるうえで大切なことは、きちんと経営されている賃貸物件の空室率はどれくらいなのかということ。下のグラフは、日本賃貸住宅管理協会の調査によるデータです。

中でもサブリース物件の入居率データを抽出してみました。サブリースとは、管理会社がオーナーさまから一括で借り上げ、入居者を集める仕組みの管理方法です。つまりプロがきちんと管理している物件ということになります。これを見ると、全国平均で96.6%。つまり入居者のニーズや物件の品質を保つことができれば、満室に近い経営が可能だということです。

サブリースではなく、委託管理の場合でも約93.8％の入居率というデータが出ていますから、しっかりと管理されている物件は入居率が高いことが読みとれます。

ミサワホームが提案する賃貸住宅は、築年数が古くなっても魅力が続く物件をテーマにしています。新築時だけでなく、20年、30年後も勝ち〈価値〉残る賃貸住宅です。そのひとつの手法が、空間を立体的に使う設計手法です。

下の写真は、ミサワホームの蔵のある賃貸住宅™1階住戸の提案例です。天井高を約3.3mの開放的な空間にして、中2階のスペースにベッドルームなどを設けています。その下のスペースは、ミサワホーム独自の大収納空間「蔵」 ®にすることで、入居者が賃貸住宅でもっとも不満に思っている収納量を確保しています。

このように入居者が集まりにくい1階の住戸を差別化することで、長く魅力を保つことのできる賃貸住宅を実現しています。入居者に選んでいただくために、設備を充実させる方法もありますが、最新の設備もいつかは古くなってしまいます。しかし、設計上の魅力づくりは、初期投資を行なってしまえば、いつまでも差別化のポイントとなります。

将来の入居率を考えて、設計時に工夫をする。それがミサワホームが提案する差別化戦略です。

※ 大収納空間「蔵」（商標登録第5784125号）はミサワホームの登録商標です。
※ 「蔵」は居室としての使用はできません

入居者に長く住んでいただくために大切なことは、高断熱設計による快適性です。日本では2030年に新築住宅の平均でZEH（※1）の実現を目指しており、断熱性能に優れた快適で地球環境にやさしい住まいが当たり前になっていきます。ミサワホームは、暑さ・寒さの影響を受けやすい1階の角部屋でも中央の部屋に見劣りしないほどの低燃費。

例えば、ミサワホームの「スマートテックGXプラス仕様」なら、年間光熱費を約12.1万円も節約することが可能です。

※2:60.24m2・2LDK 東京都杉並区におけるBelle Lead MANSION スマートテックGXプラスモデル仕様101号室と一般的な賃貸住宅(2025年に適合義務化の省エネ基準相当仕様)の光熱費比較シミュレーションによる。
(太陽光発電の自家使用・売電による差額を含む)

賃貸経営のメリットのひとつに、管理会社を使うことで、手間がほとんどかからず経営することができることがあげられます。だからこそ、サラリーマン大家さんなど、本業をもっていても経営が可能となります。そこでリスクを抑える大切なことのひとつに管理会社選びがあります。

例えば給湯器やトイレ等の故障は、入居者にとってすぐにでも対応して欲しい緊急のトラブルです。これにオーナーさま個人が常時対応することは難しいので、管理会社が対応できるかどうかが、入居者の満足度を左右するといえるでしょう。他にも建物共用部の清掃や、定期的な点検などをしっかり行なってくれる管理会社とのパートナーシップが大切となります。

ミサワホームでは独自のネットワークにより、入居者募集から管理まで、そのエリアや物件に合わせた管理会社をコーディネートしています。長期の修繕計画なども提案時に徹底して行なっていますので、経営のリスクを最小限に抑えることが可能になります。
※1：ネット・ゼロ・エネルギーハウスの略。住まいの年間一次エネルギー消費量が正味でおおむねゼロになる住まい
※2：64.17㎡2LDK省CO2モデル仕様と築20年前後の一般的なアパートの光熱費概算試算による差額（神奈川県横浜市の場合）

建物の魅力を長期間維持するために設計段階から配慮することが必要

賃貸経営のおいて、物件の老朽化リスクは、長期的に考えると大きな問題になります。前ページで説明したように、空室率と築年数が密接な関係にあり、建物の老朽化が目立ってくると、入居者が集まりにくくなり、家賃を下げざるをえないという状況に陥ります。この老朽化リスクを最小限にするために、まず最初に行うべきことは、極力劣化を抑える性能をもった建材を建物に採用することです。

ミサワホームでは、汚れにくく耐用年数も長いタイルなどの高耐候外装やセラミックの外壁材をご提案しています。美しさを長く保つことで、経営収支も入居率も良くしていくことが可能になります。またメンテナンスや交換の時期をあらかじめ想定した収支計画を建築時に立てておくことで、安定した経営を持続することが可能です。

具体的には下の図のように、さまざまな部材のメンテナンスが必要になります。その時期をむかえても慌てないで済むように、建物の劣化や設備の老朽化を想定した修繕計画と修繕積立金を用意しておくことが重要です。

賃貸住宅を経営するうえで、もうひとつの大きなリスクが自然災害です。地震大国である日本は、どのエリアでも大 地震のリスクがあります。多くの建物は、耐震性を「倒壊しない強さ」で表すことが多いのですが、ミサワホームは大地震の後でも住み続けられる住まいを提供しています。

独自の耐力壁である木質パネル同士を面接合する「モノコック構造」。外部からの荷重を建物の“面”全体で瞬時に分散して受け止めることで高い強度を発揮します。この強固な構造によりミサワホームは創立以来、地震による建物の倒壊はゼロ（※）です。

またミサワホームでは構造体の強さに加え、地震エネルギーを最大約50％軽減する制震装置「MGEO」をご用意しています。建物にかかる外力を制震ダンパー内の高減衰ゴムが熱エネルギーに変換することで地震エネルギーを軽減。

繰り返し起きる余震に対しても、常に同じ性能を発揮し、建物と入居者を守ります。実大振動実験でも、阪神・淡路大震災の2倍レベルの揺れなど、何度も加振を行いましたが、構造体の損傷ゼロはもちろん、内装仕上げにも目立った被害はありませんでした。大地震後、建物にダメージを与えないことが、賃貸経営での自然災害リスクを抑えることにつながります。
※ 地盤に起因する被害、地震に伴う津波や火災による被害は除く

賃貸経営には、出口戦略が必要だといわれるようになりました。つまり、将来売却しやすい状況をつくっておくことが大切ということです。例えば相続税対策のために、資産の組み換え（売却）を行うケースでも、入居率の低い賃貸住宅では売却が難しくなります。

解体して更地にして売却しなくてはならないとなれば、無駄なコストも手間も発生してしまいます。満室に近い経営状況の物件は売却もしやすく、その資産価値を高めることが可能になります。従来の日本の不動産取引は、建物価値はあまり考えず、土地の価格のみで取引されることがほとんどでした。

しかし土地の価格が上がりにくくなっている今、その物件からどれくらいの収益が上げられるかで、投資対象になるかどうか判断される時代になってきています。建築時に、将来も価値が続く物件を建てておくことが、将来の資産を左右することにつながります。

賃貸経営は20年、30年と続く、ロングスパンの経営です。トータルでどれくらいの利益が出るのかは、計画の段階で大きく変わるといえるでしょう。ミサワホームは、オーナーさまの資産活用をトータルで考え、ベストな選択を常に提案しています。そして末永くお付き合いができるように、建物のメンテナンスのバックアップ体制等を万全にしています。まずはミサワホームの資産活用のプロフェッショナルまでお気軽にご相談ください。