賃貸住宅 徹底攻略

ファミリー向け賃貸住宅

一昔前は賃貸住宅市場もシングル向けの一戸あたりの面積が小さく部屋数を多くした物件を中心に建てる時代がありました。その影響を受け、市場にはニーズに合ったファミリー向け賃貸住宅が不足しているという現状があります。さらに、国の少子化対策の一環としても、ファミリー層の賃貸に関する施策が取り組まれています。
少子化対策として国が取り組んでいることの一つに、内閣府が提唱している「子育てを支援するゆとりある住宅の確保の支援」があります。この中には子育て世代が安心して暮らせる賃貸住宅を登録制にして紹介する「あんしん賃貸支援事業」など、積極的な施策が行なわれています。
このように国をあげて子育て世代を支援する方向へ進んでいる中、賃貸住宅市場において、いかにファミリーに選ばれる物件をつくるかが、賃貸経営の鍵になると言えるでしょう。

国の子育てファミリーへの支援とは別に、子どものいる世帯の年収が増加傾向にあることも、市場の大きな特徴といえるでしょう。
全世帯の平均年収は約524万円なのに対し、子どものいる世帯は約813万円となっています。全世帯の平均年収が微減傾向にあるのに比べて、子育て世帯の年収は増加傾向にあります。これは、共働き夫婦が増加していることが大きな原因の一つです。さらに今後は保育料の無料化が進むことで、共働きがさらに増加し、ファミリー世帯の年収は増加していくと予想されます。
子育て世代の年収が増加すると、子どもの教育や子育て環境への支出が増加することは自然な流れです。その流れに合わせたファミリー住宅の需要は、今後高まっていくと考えられます。

ファミリー向け賃貸住宅において一般的に2LDK～3LDK以上の間取り、延床面積で50平方メートル以上の物件が不足傾向にあるといわれています。
この現状を是正すために、各自治体ではワンルーム規制などを行い、広い面積の賃貸住宅を普及させようとしていますが、それでもまだまだ足りないのが現状です。
そんな市場の中で、ファミリー層が満足できる物件を供給すれば、他の物件との大きな差別化につながります。市場調査を行った上で、ニーズがあるかどうかをぜひ確認しましょう。

下のグラフのように、50代以下の世代では賃貸住宅を選ぶ方が増えています。大きな理由の一つは、都市部における住宅価格の高騰です。首都圏や関西圏などで住宅価格が上昇。大都市では年収に対するマンション価格が10倍を超えています。
また、「持ち家志向」そのものも、低下してきています。非正規雇用の方が増え、さらに終身雇用という常識も崩れつつあり、安定した収入に不安を持つ人も増えているようです。
そして時代の変化に伴うライフスタイルの変化。自分の好きなことにお金を使いたい、だから賃貸住宅で十分といった考えです。積極的に賃貸住宅を選び、ライフステージに応じて住宅や立地を自由に変えていきたいという発想です。
このように、ファミリー向け賃貸住宅を巡る市場状況は大きく変化していきます。そしてファミリー向け賃貸住宅の大きなメリットとして、長く住んでいただけるということがあげられます。長期安定経営を期待できることは、経営者にとって大きな魅力でしょう。

次にファミリー向け賃貸の成功のポイントをご紹介します。

ファミリー向け賃貸住宅を成功させるためには、いくつかの要件があります。ミサワホームが提案するさまざまなポイントをご紹介します。

ファミリー向けの賃貸住宅で物件選びに大きく影響するのが立地条件です。単身者向けの賃貸住宅の場合は、駅から近いこと、都心や繁華街から近いなど利便性を重視した立地が好まれます。
ファミリー向け賃貸住宅の場合は、子育ての生活環境が重視されるので、学校が近いことや周辺環境・治安が良いこと、公園が近いことなど、家族構成に応じたニーズが優先されます。
その結果、エリアにもよりますが駅から近くなくてもよいという選択がされるのもファミリー向け賃貸住宅のポイントだといえます。これらの立地条件を検討する上で最も大切なのが市場調査です。
まず周辺に子育てを行うための有利な施設が揃っているかどうか、特に学区は大きな影響があります。例えば近隣に越境してでも入学したいと評判の良い学校があれば、それだけでもファミリー向け賃貸住宅を建てる意味があるといえるでしょう。
さらに周辺の物件を調査して、ファミリー向け賃貸の空室率などを調べ、供給量のバランスを見ることも大切です。
競合物件の設備なども調べることで、より徹底した差別化を行なうことができます。ミサワホームでは、この市場調査を徹底的に行ない、最適なプランで長期運営可能な賃貸住宅を提供します。

一般的にファミリー向け賃貸住宅の競合となるのは、何らかの理由で賃貸として貸し出されているケースの分譲マンション。分譲マンションですから建物・設備においてある程度のクオリティの高さを持っており、ファミリー層には好まれているという現状もあります。
そのような分譲物件に負けない賃貸住宅を建てることがファミリーに選ばれる賃貸住宅には必要不可欠です。例えば空間を立体的に使い、収納スペースを多くする工夫やマンションにはあまりない高い天井などで空間の魅力をアップする設計、さらに快適性や省エネ性など色々な面からクオリティを高めていく必要があります。こまかな市場調査の上、どのようなプランにするべきかを検討しましょう。

子育て世代の悩みとして一番大きなものは、上下階の音の問題です。子供は下の階の入居者を考慮せず遊び回るので、それが原因で騒音トラブルとなるケースもあります。
家族向け賃貸住宅で人気の高いものが、その上下階の音を気にせず暮らすことができるメゾネットタイプの物件です。マンションでは少ないタイプですので、大きな差別化のポイントになります。
ミサワホームでもファミリー向けの賃貸住宅ではメゾネットプランを提案することも多く、入居者の満足度を高めています。

子育て世代にとって使い勝手が良いのが、１階の住戸です。これは上下階の音を気にすることなく暮らせるというメリットに加えて、専用庭などがあることで開放的な環境を得られるということも人気のポイントになっているようです。
また玄関のすぐ側に駐車場を設置するのもファミリー世帯には好評です。買い物の量も多くなるため、特に奥さまの満足度が高くなります。
単身者向けの賃貸住宅では敬遠されがちな１階住戸もファミリー向けであれば工夫次第でニーズに応える部屋となる可能性があります。

ミサワホームならではの、空間を立体的に使う提案もファミリー向け賃貸住宅において好評を得ています。
例えばスキップフロアを利用したプラスαの空間をつくることで、子供部屋をつくることもできますし、その下のスペースを大収納空間「蔵」 ®※にすることで、居住空間を狭くすることなく、大容量の収納を設けることが可能になります。
一般的に収納量の少なさは、住み替えの大きな理由の一つになりますから、収納量が豊富ということは、入居者の満足度が高まり、長く住んでいただけることにもつながります。

※　大収納空間「蔵」（商標登録第5784125号）はミサワホームの登録商標です。
※　「蔵」は居室としての使用はできません。

いつどこで発生してもおかしくない大地震への不安は多くのご家族が抱えています。
賃貸物件を探す際、耐震性能を求める方が増えており、とりわけファミリー層ではその傾向が顕著です。
ミサワホーム独自の木質パネル接着工法は実大振動実験を繰り返し、その耐震性能には定評があります。また独自の制震装置「MGEO（エムジオ）」は地震エネルギーを最大約50％軽減。入居者ご家族の安心につながるため、大きな差別化となります。

ミサワホームにはファミリー向け賃貸住宅の実績が数多くあります。ここではその一部をご紹介します。

三重県四日市市の閑静な住宅地に建つモダンなスタイルの3階建て賃貸住宅。工場エリアと隣接している立地条件を活かし、上場企業の工場に勤めるファミリー層をターゲットにして計画しました。
周辺にはファミリー向けの競合物件も多くあるため、第一に考えたのがデザインの良さ。他の物件にはなかった都会的でシャープな印象の外観デザインに。室内は木質感で快適な印象を与えるようにデザインされています。

また共用エントランスはオートロック、TV付きインターフォンを採用。1階部分の窓にシャッターをつけるなどセキュリティにもこだわることで、女性の入居者が安心して暮らせます。

埼玉県のベッドタウン。駅から徒歩20分という立地でありながら、常に満室という人気物件。その理由の大きなポイントがメゾネットのファミリー向けプラン。
2LDKでの3人暮らしを想定した間取りで、相場よりやや高めの家賃設定でも入居者がすぐに決まりました。ゆったりとした配置や石畳の美しい敷地など、随所に高級感のある仕様を採用。また階段下収納やウォークインクローゼットの採用など、収納量にもこだわっています。さらに蓄電池を採用するなど、省エネルギー性にもこだわり、入居者の光熱費がお得になって喜ばれているそうです。まさにファミリー向け賃貸のお手本といえるでしょう。

神奈川県藤沢市に建つ2棟の重層タイプの賃貸住宅。1階には大収納空間「蔵」 ®があり、約3.5m^※2の天井高と豊富な収納力が魅力の物件です。一般的に1階の住戸は敬遠されがちなのですが、この物件は1階からすぐに満室に。市場調査から駅前に単身者向けの賃貸住宅が集中していることや、近隣の小学校では1学年が5〜6クラスもあるほどファミリー層が増えていることも分かりました。
間取りはカップル・夫婦2人で暮らす1LDK2戸と、小さなお子さまのいるファミリー向けの2LDK10戸の組み合わせに。

ミサワホームが提案した1階住戸の「蔵のある賃貸住宅」をオーナーさまはすぐに気に入られたそうです。周辺の賃貸住宅には収納量が少ないことが多く、蔵収納ならニーズに応えられると納得されました。
オーナーさまのこだわりで、全室アクセントクロスの採用。各戸カラーを変えて個性を演出。さらに浴槽は1坪タイプを採用して家族でゆっくり過ごせる広さにこだわりました。
その結果、入居者からご満足のお声をたくさんいただいたそうです。

※1 「蔵」は居室としての使用はできません
※2 天井の高さはプランにより異なります

東京のベッドタウンである国分寺市。私鉄沿線の静かな住宅地の中に、白い外観が美しいメゾネットタイプのまちなみができました。地元・地域の方をターゲットにするのではなく、転勤で引っ越してこられる方の法人需要を狙った計画です。
法人向け賃貸住宅を仲介する会社から、建物の外廻りのグレードを上げることで入居者が集まりやすいとのアドバイスを受けたオーナーさまは、ミサワホームが提案したモダンで高級感のある外観なら成功すると確信されていたそうです。
またセラミックタイル外壁は耐久性も高く、長くその美しさを保つため、長期に渡って魅力が色褪せないと感じられたそうです。

ファミリー層は上下階の音を気にするということから、メゾネットタイプを選択。さらに各戸に太陽光発電システムを採用することで、入居者の光熱費を削減できるようにしています。
高級感のあるデザイン、美しい外構のつくり込み。さらにキッチン等の設備のグレードを高くすることで、周辺の相場家賃とは異なる高いグレードの賃貸住宅が満室となりました。