賃貸住宅経営 土地活用のメリットを最大限に活かす

空室対策マニュアル

「賃貸経営にはメリットばかりでなく、デメリットもたくさんあります」と空室対策のプロフェッショナル、株式会社横濱快適住環境研究所の所長、石川龍明氏はおっしゃいます。
「昔から、良いことと悪いことは背中合わせになっているので、賃貸経営がはらむリスクも想定しておく必要があります。しかしリスクは勉強によって回避できる可能性があります。これをリスクヘッジと言います。デメリット＝リスクを事前に知っておくことにより、その対応策を考えて、投資判断をして、長期に渡って安定した賃貸経営をしていくことが可能です」。
さまざまなリスクの中でも、オーナーさまが特に不安に思われるのが「空室リスク」ではないでしょうか。 「賃貸住宅という商品ですから、それに借り手がつかないというのは当然大きなリスクです。しかしこれはどんなビジネスでも同じです。売れる商品をつくって、きちんと買い手に情報を届けることができなければ売れ残りが出てきます。売れないことを前提にするビジネスはありませんから、賃貸経営も同じで満室を目指して経営を行なうことが大切です。そのためにはどのような商品をつくるべきか、どんなターゲットを狙うのかをしっかり考える必要があります」。
つまり空室のリスクを考えるのではなく、満室になるためにどのような戦略を立てるべきなのかを考えることが最も大切なことです。 今回の特集では、そんな満室のメリットを追求するためのさまざまな考え方や手法をひも解いていきます。

さまざまなニュースで賃貸住宅の空室率が話題になっています。ニュースでは全国の空室率が20%近いというものもありますが、多くの空室のデーターは、老朽化して借り手がつかなくなり放置している空室物件も含んだ数字です。
下のグラフは、日本賃貸住宅管理協会に加盟している会員による空室率の調査データです。きちんと委託管理されている物件、サブリースによる一括借上げをしている物件を調べると、全国平均でも9割以上の入居率があることがわかります。
つまりプロがきちんと管理して、入居者を集めるためのさまざまな努力を行なっている物件に限ると空室率はそれほど高くないといえるでしょう。 きちんと経営が行なわれている物件は空室リスクに不安を感じる必要は無く、より収益を上げるために満室を目指す経営ができるということです。

賃貸住宅という商品を考える上で、最も大切なことがエリア特性を踏まえるということです。賃貸住宅を経営する立地にどのようなニーズがあるのか、家賃相場はどのくらいなのか、どのような方法で差別化するべきかを考える必要があります。
幹線道路に近く騒音が気になる立地であれば、遮音性に優れた建物を建てる。女性の入居者が多いエリアであれば、女性に好まれるインテリアや防犯性に優れた建物を考えるなど、まずはその立地にあった物件を考えることが必要になります。ワンルームは利回りがよいから、などという理由だけでの計画は危険です。

まず市場調査を行い、どのような物件を建てるのかを考えますが、この時に必要なのは周辺の家賃相場の把握です。 下の図のように、周辺の物件を調べ、その平均値をはじき出します。通常、その相場の家賃で経営を行います。しかし差別化を図るためには、さらなる価値を加えて家賃を高くするという判断も必要になります。通常、古い物件は家賃を下げる傾向にありますが、リフォームなどで価値を上げて、相場より高い家賃を狙うということも考えられます。

満室経営への道筋は簡単ではありません。きちんとしたプロとの協力が必要になります。
例えば、入居者の満足度を上げるためには、修繕などに対するスピーディーな対応が必要ですし、建物の清掃など日ごろのサービスも大切になります。やはり地元のニーズを良く分かっている管理会社との協力が不可欠だと言えるでしょう。

今、最も考えておかなくてはならないのが、建物の性能と品質です。その中でも断熱性能は、入居者の快適性と経済性を左右するため、差別化につながります。
そして賃貸住宅の省エネ性を考えるうえで、将来ZEH化があたり前になることも念頭に置かなくてはなりません。2030年までに全ての新築住宅でZEH対応の実現を目指す政府目標が発表されています。つまり今後は、ZEH基準の性能があたり前になると予想されますので、この性能を今から実現しておく必要があります。
その性能に加えて、さらに『魅力=価値』をつけることが差別化につながるのです。

※ネット・ゼロ・エネルギー・ハウスの略。住まいの年間一次エネルギー消費量が正味でおおむねゼロになる住まい

ミサワホームが提案する差別化戦略は、20年、30年経っても色あせない、持続可能な価値の残る提案コンセプトです。設備だけに頼らない「建物本来の魅力」を充実させることが持続可能な価値につながると考えます。
省エネ性能を上げるためには、部屋を狭く、天井を低くすることが近道かもしれません。しかしミサワホームはZEHの基準を満たしながら3.2m^※と圧倒的に天井の高い開放的な空間を提案することが可能です。さらにその天井の高さを活かした大収納空間「蔵」^※を採用することで、居住空間を犠牲にすることなく、大容量の収納スペースを確保することができるため、入居者が不満に思いがちな「収納量」の悩みを解決することができます。

また、耐久性と耐震性も長く価値を保つためには不可欠です。ミサワホームの魅力のひとつであるデザイン性の高さを維持するために、経年劣化しにくい高耐候外壁材の提案などを行なうことで、いつまでも入居者に好印象を与えます。 また耐久性や耐震性に関しても高い水準の住まいを提供します。

※　大収納空間「蔵」は、ミサワホームの登録商標です。
※　「蔵」は居室としての使用はできません
※　天井の高さはプランにより異なります

駅から少し遠い立地での活用は、成功するかどうか悩むところです。しかしきちんとした市場調査を行ないニーズをつかんだ活用をすれば成功する可能性があります。
例えば、左の写真は駅から徒歩15分以上の立地でありながら、ガレージ賃貸住宅として活用したミサワホームの提案例です。1階部分をシャッター付ガレージにすることで、車好きのニーズをつかみ満室経営に成功しています。
このように多方面からの提案も可能ですので、ぜひプロに相談することをおすすめします。

「空室を無くすことがゴールではありません。一時的に満室になっても意味がなく、その満室を続けるための経営が必要です」と石川氏。 そのためには4つの成功段階があるそうです。
「ひとつは空室対策。まずは満室にする工夫が必要です。多くのオーナーさまは満室になると満足してしまいますが、実は満室になった時に『満室対策』を行なう必要があります。入居者同士のトラブル、ゴミの出し方などの指導、災害時の対応など、実は満室になっているからこそ考えなくてはならないことはたくさんあります。次にテナントリテーション対策。入居者にできるだけ長く住んでいただくための対策です。そしてウエイティング対策。満室が続く人気の物件になると入居待ちができます。この入居待ちの方に空室をお知らせする仕組みを持つことも大切です。例えば物件のホームページをつくっておき、入居待ちのリストに登録していただくなどの方法があります」と石川氏。
また、空室対策のほとんどは、入居者募集方法の改善で解決できることが多いそうです。
「まず部屋探しサイトでの情報を明確にすること。どんな魅力があるのかを訴求する必要があります。掲載する写真の撮り方ひとつで印象が大きく変わるので、空室が埋まらない場合は、まず考えておく必要があるでしょう。次は家賃設定の見直し。周辺の物件と比べて築年数が経っている場合や、間取りが古くなっている場合は、家賃を下げることも検討します。しかし家賃を下げる手法はきりがありません。外観のリニューアルや室内のリフォームなどを行い、物件の価値を上げることで、家賃をアップしながら入居者に選ばれるという可能性もあります」と石川氏。

建物が古くなり空室率が高くなると、多くの管理会社は家賃を下げる提案をします。しかし、家賃を下げても入居者が集まらないこともあります。
まずこの時点で確認しておきたいのは、部屋探しの物件の見学依頼があるのかないのか。もし募集をかけて依頼がないのであれば、募集方法を見直す必要があります。しかし見学依頼はあるものの入居に結びつかない場合は、家賃に見合う価値がないと判断されているのでリニューアルを検討する必要があります。
「魅力をアップする手法はさまざまです。設備を充実することで入居者に魅力を感じてもらえるケースもありますし、インテリアや間取りを大きく変えてニーズに合わせる場合もあります。大掛かりなリニューアルには資本投下が必要になりますから、それに見合った家賃設定も含めて長期に渡る計画をしましょう」と石川氏。
設備の充実を行なう場合は、入居者に人気の宅配ボックスや、セキュリティ関連の設備、さらにインターネット使い放題の採用、追い焚き機能付きの浴室など、ニーズにあわせたものを追加します。インテリアに関しても、周辺の物件と差別化できるスタイルをとり入れたり、対面型のキッチンにリフォームするなどを考えます。また1階の空室対策として、専用庭を芝生にするなどの工夫も効果的です。
単に家賃を下げるのではなく、さまざまな選択肢の中から、より差別化できる工夫を行うことが重要でしょう。

空室対策には多くのノウハウが必要です。何より大切なのは、市場調査を行ない、どのような方法がオーナーさまのメリットになるかを考えて提案してくれるプロのパートナーの存在です。
建て替え、リニューアル・リフォーム、売却。さまざまな提案を長期的に捉えた上で行なえることが必要になるでしょう。なによりオーナーさまがより良い決断ができるかどうかも大きな鍵です。そのためにも信頼できるパートナーを見つけることが不可欠です。
ミサワホームは、オーナーさまのメリットを考えた提案を行なっております。ぜひお気軽にご相談ください。