賃貸住宅 高性能があたり前の時代に。

ZEH賃貸住宅のその先へ。

ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）は、住宅のエネルギー消費を実質ゼロにすることを目指した省エネ住宅のことです。資源エネルギー庁では「年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」と、定義されています。日本では、地球温暖化対策計画の中で2030年度に温室効果ガスの排出量を2013年度比で26%削減する目標を掲げています。さまざまな省エネ技術が広まり、産業部門や運輸部門でのC02排出量は減少傾向にありますが、家庭部門では増加傾向にあります。
そのために、戸建住宅においては省エネルギー化を進めてきましたが、着工件数の約4割を占める賃貸住宅では普及が遅れていました。政府目標としては、2030年度以降新築される住宅について、ZEH基準の水準の省エネルギー性能の確保を目指す、としています。つまり11年後には、新築賃貸住宅がZEH対応の性能を持つと予想されます。
そんなZEHがあたり前の時代に、どのような差別化戦略が安定経営につながるのか、とても重要になっているのです。

賃貸住宅を選ぶ際に、省エネ性能を求める入居者は今後増えていくと予想されます。住まいの省エネルギーを表示するBELS（下写真）もスタートしており、入居者側から見ると、省エネやZEHが部屋探しの必須条件になるという可能性をもっています。
そんな賃貸住宅のZEH化があたり前の時代になったとき、入居者は「燃費+α」で選ぶことになります。ミサワホームではそんな将来の賃貸住宅について、さまざまな回答をご用意しています。
今回の特集では、「今、ZEH賃貸住宅を建てるメリット」と「将来の差別化戦略」について解説します。まずは、下記でZEH賃貸住宅への補助金制度についてご紹介します。

政府目標に向かって、2025年現時点においてここ数年はZEH賃貸住宅（ZEH-M）への補助金施策が毎年実施されています。
環境省が閣議決定した各年度の予算案に、「ネット･ゼロ･エネルギー･ハウス（ZEH）化等による住宅における低炭素化促進事業」として予算を継続して計上しています。

ZEH賃貸住宅の補助金を申請するためには、まず建築会社がミサワホームのように「ZEHデベロッパー」に登録されている必要があります。これはZEHの性能をクリアするために、高度な技術力とノウハウが必要だからです。
具体的な補助金案としては、例えば1〜3階建の低層集合住宅の場合、ZEH化するために必要となる費用の一部について定額補助（戸あたり）が予定されています。
※令和7年度のZEH-M補助金事業においては定額40万円/戸（交付要件を満たした各住戸）予定。住棟と全住戸においてBELSを取得することが必須となります。
補助金の条件に適した建物にするには、全住戸でZEH基準の断熱性能を満たし、さらに一次エネルギー消費量の基準値から再生可能エネルギーを含めた削減ができる建物を建築できる会社の技術力が必要になります。
ミサワホームでは、標準仕様で高い省エネルギー性能を実現しており、ZEH化への取り組みをいち早く行なっています。
補助金や予算については今後変更になる可能性もありますので、詳しくはミサワホームの担当に随時お問い合わせください。

ご自宅を建て替える際に注目されている建築手法のひとつに、賃貸併用住宅があります。自宅の一部を賃貸住宅として利用することにより、住宅ローン返済の大きな手助けになることが人気の理由です。この賃貸併用住宅を建てる場合も、ZEHの補助を受けることができます。
自宅のみをZEH化した場合は、戸建用の補助金として受けることができますが、賃貸部分と自宅、住棟全体をZEH化した場合は、集合住宅用の補助事業の対象になり、住宅戸数×費用の補助を受けることが可能となる予定です。
さらにオーナーさまがお住まいになる自宅部分での光熱費を大きく削減することも可能なため、おトクに暮らすこともできます。まさにオーナーさまと入居者双方にメリットのある住まいだといえます。

ZEH賃貸住宅にはオーナーさまにも入居者にも大きなメリットがあります。もちろん地球環境に貢献できるという大きな魅力もあります。まずはそのメリットをしっかり把握しましょう。

賃貸住宅経営は、建物のクオリティで差別化する時代だと言われています。確かな品質の住まいを提供するというあたり前の性能は当然ですが、さらに一歩進んだ性能を持つことが、大きな差別化につながると言えるでしょう。さまざまなメディアによる調査を見ても、賃貸住宅入居者の不満の上位には、暑さ寒さなどの快適性の不足、結露やカビなど、住宅の断熱性不足による不快感、さらに壁の薄さによる遮音性の問題などが挙げられています。
ZEHに対応できる性能を持つ賃貸住宅なら、当然暑さや寒さなどの問題はクリアできます。さらに優れた断熱性により結露やカビも抑制することが可能です。また、断熱材をしっかり採用した壁は遮音性も高くなるという効果もあります。つまり建物の性能を上げることで、入居者の満足度が上がると共に入居率が高止まり、結果的に建物の資産価値を向上させることにつながります。
そして、何よりのメリットは地球温暖化対策につながる事業を行うという社会的な評価ではないでしょうか。土地という資産を所有されている方だからこそ、地域や社会に貢献したいと考えるオーナーさまは多数おられます。
その一環として、環境にやさしい住宅を建てることには大きな意義があると考える方も増えているのです。

高い断熱性能と省エネ性能に優れた設備を採用したZEH賃貸住宅には入居者にとって大きなメリットがあります。まずは優れた断熱性能による快適性。室温が外気の影響を受けにくくなるため、冷暖房効率が高まり「夏は涼しく、冬は暖かい住まい」で快適に暮らすことができます。
さらに部屋ごとの温度差も少なく、例えばリビングとバスルームなどの温度も一定に保ちやすいので体に負担のかかるヒートショックのリスクも減らすことができます。超高齢社会の日本では、高齢者向けの賃貸住宅需要も伸びており、この「温度のバリアフリー」は、入居者の支持につながります。
さらに太陽光発電システムで発電した電力を、入居者が暮らす各住戸へ分配して利用することで、光熱費を大幅に削減することも可能です。つまり、入居者は快適性と経済性を得ることができるので、強気な家賃設定でも入居者満足度を高めることが可能になります。下のグラフは、ミサワホームのZEH仕様住宅における年間光熱費シミュレーション。
1LDKで比較した場合、年間光熱費をおよそ半額にすることも可能になります。このように入居者には、日々の暮らしでの快適性というメリットと、光熱費を削減できるというコスト面でのメリットの両方が期待できます。これからの入居者は、このメリットを重要視して部屋探しをすることは間違いありません。部屋探しサイトの検索条件に「ZEH」の項目が表れる日もすぐに来るでしょう。

日本の住まいは、地球環境に配慮するために、性能基準を高めてきました。ミサワホームは時代に先駆けて、省エネルギー性能に優れた住まいを提供し続けてきました。1998年には世界初のゼロエネルギー住宅を発売。2010年にはライフサイクルを通してCO2排出をマイナスにする住宅も発表しています。
2023年4月には、ZEHを標準仕様とした戸建て住宅の企画商品「SMART STYLE Roomie（スマートスタイルルーミエ）」を発売。2024年4月にはZEHを超える未来基準のLCCM®に対応できる「大屋根タイプ」と「平屋蔵タイプ」を追加発売しZEHを推進しています。2023年現在、ミサワホームの新築戸建ZHE率は78%を達成しており、2030年までには95%となることを目標に活動しています。
賃貸住宅に関しても「Belle Lead スマートテック GXプラス」として、国が2030年の住まいの省エネ基準と定める「ZEH基準」を大きく上回る省エネ性能を備えた「GX志向型住宅」対応の賃貸住宅を2025年3月にラインナップしてご用意しています。
ZEH基準をクリアし、多くのオーナーさまと入居者に、快適で環境にやさしい住まいを提供しています。 そして「ZEH賃貸住宅」があたり前となる時代へ向けて、持続可能な提案を行なっています。

10年後、20年後、ZEH賃貸住宅があたり前になる時代は確実にやってきます。その時代においても差別化が持続可能で、入居者から選ばれる賃貸住宅を提供するため、ミサワホームは一歩先を考えています。

低燃費があたり前の賃貸住宅に加えて、どんな魅力が必要なのか。ミサワホームではさまざまな視点から持続可能な価値の残る賃貸住宅を提案しています。

ただ単純にZEH対応のみを追求するのであれば、開口部や面積、天井高を抑えれば、室温を保つ熱効率が上昇するため、断熱性能のスペックを変更せずにZEHの基準を満たすことも可能かもしれません。もしかしたらZEH対応をするために天井の低い部屋を提案する会社があるかもしれません。
しかしミサワホームでは、ZEHの基準を満たしながら3.2mと圧倒的に天井の高い開放的な空間を提案することが可能です。天井の高さを活かして大収納空間「蔵」 ^®を採用することで、居住空間を犠牲にすることなく、大容量の収納スペースを確保することができるため、入居者が不満に思いがちな「収納量」の悩みを解決することができます。

※　大収納空間「蔵」は、ミサワホームの登録商標です。
※　「蔵」は居室としての使用はできません。

20年、30年経っても、入居者にとって魅力的な賃貸住宅であるためには、価値が続く性能が必要です。そして長く続く経営だからこそ、メンテナンスコストの徹底的なコントロールが重要になります。
ミサワホームでは、大きな魅力のひとつであるデザイン性の高さを持続し、建物の美しさを保つため、経年劣化しづらい高耐候外壁材の提案などを行なうことで、いつまでも入居者に好印象を与えられる工夫を行なっています。さらに耐震性能は、日本の住宅の永遠のテーマだと言えます。資産価値を保つために、そして入居者の暮らしを守るためにも、優れた耐震性能は賃貸住宅に不可欠です。
もしもの大災害でも倒壊することなく、震災の後も安心して住み続けられる性能が求められます。ミサワホームは独自のモノコック構造。実大実験を繰り返し、その耐震性能が実証されています。
1967年以来、ミサワホームの地震による建物の倒壊はゼロです（※地盤に起因する被害、地震に伴う津波や火災による被害は除く）。さらに独自の耐震+制震装置「MGEO（エムジオ）」は、地震のエネルギーを最大約50%も軽減。繰り返す余震でも変わらぬ効果で、入居者と資産を守り続けます。

ミサワホームは賃貸住宅経営で最も大切なことは、長期的な計画だと考えます。建設する土地の将来にわたる動向を考え、20年後、30年後もニーズのある賃貸住宅を計画します。さまざまな市場調査データを検証し、最もオーナーさまのメリットが大きいと思われる提案へと絞り込んでいきます。
もし、市場調査をした上で、賃貸住宅に不向きな土地だと判断した場合は、その土地では「何もしない」方が良いということもあるかもしれません。単に建てることを目的とするのではなく、活用することでメリットが生まれることを一番に考えてご提案を行ないます。