実践編5

管理システムと修繕計画

完成した建物には、より早く、より優艮な入居者が入ってほしいものです。入居者募集や賃貸借契約、日々の管理など広範囲にわたる業務を、大家さん一人で行うには限界があります。そこで、これらの業務を専門の会社に任せるのも選択肢の一つです。
ミサワホームの賃貸管理システムには、日常の管理や家賃回収を任せる「管理委託システム」と、空室や家賃滞納の有無にかかわらず一定の家賃収入を受け取れる「一括借上システム」があります。一括借上システムとは、建物の全戸数を賃貸管理会社などが一括して借上げて入居者へ転貸する方法。空室が出ても借上賃料が確定しているので、空室のリスクは回避でき煩わしさもありません。
一括借上の方式には、いろいろな契約のしかたがありますが、満室状態での全家賃収入から、10～15%程度を差し引いた金額を契約賃料として賃貸管理会社から受け取るのが一般的です。
一括借上だとしても、建物の維持、メンテナンスは一般契約と同様ですから、何もしなくてもいいことにはなりません。大家さんの責任として、建物の維持、メンテナンスにかかる経費は同様だと考えて下さい。

普段の管理の実務は管理会社に任せるにしても、大家さんにとっては、建物を維持するためのメンテナンスは不可欠な課題となります。
設備などに関しては、専門会社に任せて定期点検をしてもらうことが必要です。入居者が退去したあとは、必ず室内の修繕が必要になりますから、その都度の費用は、賃貸事業の継続のために必要です。
定期的に外壁や外回りのメンテンナスをすることによって、建物を長期的に維持できます。依頼している賃貸管理会社や建築会社からは定期的に報告をもらうようにし、メンテナンスやリフォームの意思決定をしていくことが必要になります。
部屋を貸して家賃を得ることが主な事業ですから、室内のみならず、外壁や外回りがきれいに維持されていることも、イメージを保持し品質を落とさないために必要不可欠な経費です。
そうした修繕の時期は、一概には決められませんが、賃貸管理会社や専門家からのアドバイスにより判断することができます。修繕費は毎年一定額を積み立てておきましょう。